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　 南京是否已進入到了快銷式的高周轉(zhuǎn)時代？就房企而言,，高周轉(zhuǎn)是主動的順勢而為,？還是被動的逼迫無奈,？ 本期《新華調(diào)查》欄目將圍繞“高周轉(zhuǎn)”展開。 …[詳細]

 
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　　周轉(zhuǎn)作為商業(yè)術(shù)語,，指的是資金從資金形態(tài)——貨物形態(tài)——資金形態(tài),，每循環(huán)一周叫周轉(zhuǎn)天數(shù),，周轉(zhuǎn)天數(shù)越少，那么周轉(zhuǎn)率越高,，反之就是周轉(zhuǎn)率低,。
　　在房地產(chǎn)行業(yè)，評判一個項目是否做到高周轉(zhuǎn),，關(guān)鍵要看三個指標,，其一是整體的現(xiàn)金流回正時間,，即整個項目的投資回收期；其二是拿地到動工,、預(yù)售的時間,；其三是銷售去化速度。
現(xiàn)狀
 
　　據(jù)觀察,，南京樓市密集出現(xiàn)“高周轉(zhuǎn)”的概念是在2013年，“誘發(fā)點”是深圳房企萊蒙國際,，因其河西中部項目拿地4個月出規(guī)劃,、10個月開盤，故被業(yè)內(nèi)冠以“閃電盤”,。不過,，玩“高周轉(zhuǎn)”的企業(yè)中并非萊蒙一家，而且他也并非是最快的,。據(jù)新華網(wǎng)記者的不完全統(tǒng)計,，近兩年來,，南京成交的土地項目中,，從拿地到開盤基本上都穩(wěn)定在了一年以內(nèi),，最快的，4個月便可完成全部過程,。其中,，規(guī)模化發(fā)展的品牌房企占了絕大多數(shù),。…[詳細]
 
 
現(xiàn)狀
　　有業(yè)內(nèi)人士指出，相較于中小企業(yè),，大牌開發(fā)商在項目布局規(guī)劃,、資金運作,、執(zhí)行力等方面往往更勝一籌,，因而在面對同樣的市場環(huán)境時通常能做出更快、更好的反應(yīng),。 以萬科內(nèi)部奉行的“5986”原則為例，即拿地5個月動工,、9個月銷售,、第一個月售出八成,、產(chǎn)品必須六成是住宅。 “說白了就是復(fù)制,，標準化的復(fù)制,。”河西的一位不愿具名的房企營銷負責(zé)人告訴記者,。
　　據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍皮書2013》統(tǒng)計,，目前百強房企中，有92%的企業(yè)都在推行產(chǎn)品系列化和產(chǎn)品標準化開發(fā),，每個企業(yè)平均有3.7個產(chǎn)品線或產(chǎn)品系。 “目的很直接,，就是減少開發(fā)成本,，繼而獲取更高的利潤率，并實現(xiàn)現(xiàn)金流的高速運轉(zhuǎn),?！鄙鲜鋈耸勘硎尽,！璠詳細]
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　　根據(jù)蘭德咨詢急購測算的結(jié)果，同等規(guī)模的項目,，開發(fā)周期每增加一個月，由于資金成本,、管理費用等隨之增加,，項目投資回報率將會降低0.8個百分點左右；反之,，開發(fā)周期每縮短一個月,，項目投資回報率可提高0.8個百分點。 加之目前銀行信貸收緊,、融資渠道匱乏,，“每拖一天，資金成本就會增加‘一分’,，開發(fā)風(fēng)險有可能會提升一個等級,。”,?！璠詳細]
　　但值得關(guān)注的是,，一味的求“快”,，會否令房屋質(zhì)量堪憂？千篇一律的房屋住宅,，對整個城鎮(zhèn)化的發(fā)展是否有益,？目前市場中的產(chǎn)品線是否已經(jīng)達到了標準？這個“標準”又應(yīng)該由誰設(shè)定,、如何設(shè)定,、怎樣評定？
 
現(xiàn)狀
　　富力地產(chǎn)南京公司總經(jīng)理王子文表示,，“大型房地產(chǎn)公司都要走標準化產(chǎn)品路線，包括富力地產(chǎn),?！辈煌科笤谕菩袠藴驶a(chǎn)品的過程中改進程度不同，5%-10%的量化很正常,。同時，王子文還提到,，個別房企存在粗暴的復(fù)制產(chǎn)品,，創(chuàng)新程度不夠，但更多房企是有進一步再復(fù)制再改進的,。…[詳細]
　　南京高科置業(yè)有限公司總經(jīng)理華健康認為，標準化產(chǎn)品復(fù)制路線,，與房企發(fā)展模式有關(guān),，房企一旦選擇做大就必須標準化。因為只有簡單的復(fù)制,，才能搶占市場規(guī)模,。標準化復(fù)制產(chǎn)品完全可以讓行業(yè)更加健康發(fā)展,，快速,、低成本,、打品牌,。但有些房企為了高速周轉(zhuǎn),，已經(jīng)把“復(fù)制”變成了“粗制濫造”,。…[詳細]
　　同策南京公司副總經(jīng)理楊銳表示,，高周轉(zhuǎn)已成為大型房企的整體開發(fā)策略,，一方面可以減輕開發(fā)商的資金壓力，另一方面減輕信貸壓力,。 楊銳表示,，很多房企都有自己的“產(chǎn)品系”，從近年來的房地產(chǎn)上市來看,，越來越多的房企開始將自己的產(chǎn)品打包整合再細分化，打造特色鮮明的系列產(chǎn)品以吸引置業(yè)者,。…[詳細]
　　佳兆業(yè)南京公司營銷總監(jiān)周亮認同“高周轉(zhuǎn)本質(zhì)是標準化復(fù)制”的觀點,。一般所指的標準化分為兩類，其一是模塊的標準化復(fù)制,，更多的是單體層面的,，萬科、龍湖是典型的代表,。另一類是恒大,、碧桂園這樣的，整100%的復(fù)制,，這種模式速度會很快,，但不可避免的會出現(xiàn)千篇一律的情況。…[詳細]
　　新華日報主任記者汪曉霞認為,，開發(fā)商基于資金需求以及樓市后期不明朗等現(xiàn)實考慮，紛紛采取跑量策略,。這種高周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品開發(fā)線路被各大房產(chǎn)開發(fā)商爭相效仿,。在汪曉霞看來，這種開發(fā)策略的長期效果以及安全問題還不好評說,，對于大型開發(fā)商而言,，它們有比較成熟的業(yè)務(wù)流程。…[詳細]
　　南京工業(yè)大學(xué)副教授,、天誠不動產(chǎn)研究所副所長吳翔遠認為批量化,、標準化地開發(fā)策略能夠提高運作效率、減少制作成本,。對房企來說是值得嘗試的開發(fā)模式,。針對“高周轉(zhuǎn)”可能帶來的房屋質(zhì)量問題,，吳翔遠認為標準化生產(chǎn)不代表縮短建筑時間,，它縮短的是采購和后場制作的時間。…[詳細]
　　世聯(lián)地產(chǎn)高級研究員董曄指出,，大盤開發(fā)運營模式周期較長，占用資源時間較多,，不利于企業(yè)的快速發(fā)展,，“高周轉(zhuǎn)”策略則可以迅速提高市場占有率，同時也可以通過快速開盤資金回籠,。但是,，‘快’也要有個限度。…[詳細]
　　新城地產(chǎn)南京公司總經(jīng)理的王亞國認為,，高周轉(zhuǎn)對于房企來說,，利大于弊，企業(yè)必須要去追求,。在王亞國看來,，產(chǎn)品線是一個企業(yè)的助推器，如果企業(yè)實行標注化開發(fā)模式,，明確幾個產(chǎn)品系列,，并形成每個產(chǎn)品系列的產(chǎn)品標準，繼而推行標準化的連鎖,、復(fù)制開發(fā),，那么開發(fā)管理工作也就比較容易、輕松了,。…[詳細]
 
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