???? 樓市認(rèn)購(gòu)量環(huán)比連跌三周、新房庫存量持續(xù)攀升,、部分樓盤延期上市……南京樓市漸露“買方市場(chǎng)”相,，那么，這究竟是階段性的情況,？還是將成為2014樓市“下半場(chǎng)”的狀態(tài)？基于此,，5月20日下午兩點(diǎn)整,，新華網(wǎng)特邀約業(yè)內(nèi)專家,、開發(fā)商,、代理商,、二手房中介機(jī)構(gòu)及媒體人士展開討論,。
????直播開始
????主持人：各位嘉賓大家好，這次新華有約的論題是“買方市場(chǎng)”,。
????斯亞集團(tuán)：我是斯亞首府的銷售經(jīng)理,，南京斯亞集團(tuán)公司自1993年開始涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域,，就專注于精品高端市場(chǎng)的開展，成功開發(fā)了諸多代表性的精品地產(chǎn)項(xiàng)目,。2013年集團(tuán)最新力作斯亞財(cái)富中心與斯亞首府共同面市,，如今面對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)靡云涌，斯亞人用辛勤的汗水澆鑄出品牌輝煌,。斯亞首府這個(gè)項(xiàng)目也是公司目前的鼎立之作,，希望在座的來賓蒞臨參觀指導(dǎo)。
????主持人：下面我們就開始本次的論壇,。我們發(fā)現(xiàn)近期南京樓市的幾個(gè)現(xiàn)象引起了我們的關(guān)注,，其一，庫存量走高了,，前段時(shí)間達(dá)到3.8萬；其二,，成交量,、認(rèn)購(gòu)量下滑了；其三,，延期上市的樓盤增多了,；其四,，開發(fā)商建議我們別說“購(gòu)房者觀望”了,。我們提出一個(gè)問題：南京樓市現(xiàn)在是不是已經(jīng)到了買方市場(chǎng)主導(dǎo)的地方？
????不管怎樣,，先聽聽權(quán)威機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)吧，我們邀請(qǐng)到了世聯(lián)行高級(jí)研究員董曄用專業(yè)的數(shù)據(jù)介紹一下南京市場(chǎng)的情況,。
????董曄：大家看到手上的這個(gè)月報(bào)可以看到4月份相對(duì)3月份有一個(gè)大漲,，漲了74%,，但是從認(rèn)購(gòu)和成交上來說,，實(shí)際上這個(gè)和去年的一個(gè)上市成交情況來說是相差甚遠(yuǎn)的。
????包括導(dǎo)致4月份的庫存相對(duì)上漲了4千套,，相對(duì)其他城市來說,，這個(gè)庫存去化時(shí)間不是特別長(zhǎng),，我們可以看到的是數(shù)據(jù)顯示的1—4月份的總額，我們對(duì)比了2012年,、2013年,、2014年三年的數(shù)據(jù)，相對(duì)于2013年來說,，前4個(gè)月南京市的成交套數(shù)是有一個(gè)20%的下降,，但是相對(duì)于2012年實(shí)際上還有20%的上漲，這個(gè)上漲相對(duì)來說可以從成交的總金額上可以看到,。
????我們的預(yù)計(jì)是一直到青奧會(huì)停工前這樣的一個(gè)新房預(yù)售的趨勢(shì)是不會(huì)變,，但是認(rèn)購(gòu)和成交都不會(huì)有一個(gè)大漲，所以說這是一個(gè)定向的買方市場(chǎng)的產(chǎn)生,。
????主持人：如果說現(xiàn)在成交量下降和認(rèn)購(gòu)量下滑,，這是市場(chǎng)波動(dòng)引起的？
????董曄：應(yīng)該說是市場(chǎng)觀望情緒比較重,。
????主持人：唐總,，你們項(xiàng)目現(xiàn)在是處在熱銷的地步，但是現(xiàn)在其他的樓盤已經(jīng)進(jìn)入到觀望期的階段,，可以分享一下你們市場(chǎng)的走勢(shì)嗎,？
????唐登洋：剛才研究員說的確實(shí)非常好，整體來看南京的樓市是發(fā)生變化的,，作為我也感覺到市場(chǎng)的變化,，我們現(xiàn)在還好，上半年已經(jīng)做了10幾個(gè)億了,，前天開盤了500多套房子,，當(dāng)天賣了450多套。但是我發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律,，其實(shí)就反映了市場(chǎng)的變化,，我以前在賣的時(shí)候基本上都是80多平方米和一百零幾平方米最好賣，但是現(xiàn)在是60,、70,、80多的好賣，100多的不好賣,。就是說當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生下行,，或者說市場(chǎng)很冷的時(shí)候能走得動(dòng)的只有小戶型,，因?yàn)槭潜仨氋I房的人才會(huì)買。如果說市場(chǎng)上行的話他就會(huì)多買,，多一平方米他換房的時(shí)候就賺了,。雖然同樣是熱銷，我看到這個(gè)規(guī)律,，應(yīng)該說市場(chǎng)發(fā)生變化的,。
????當(dāng)市場(chǎng)極寒的時(shí)候，只能走掉70—80平方米的,，當(dāng)市場(chǎng)好的時(shí)候120和一百零幾平方米的是最好賣的,。剛才說到客戶觀望的情緒，確實(shí)是這樣,。以前我們開盤前的推廣,，我現(xiàn)在推廣的力度大概是以前的一倍，包括費(fèi)用,。要保證現(xiàn)在的銷量,，我們要比以前累了很多，推廣的強(qiáng)度也是越來越大,，在六合其他開盤的項(xiàng)目基本上是賣不動(dòng)的,。有幾家公司是不敢開盤的，因?yàn)樵诹线@樣的市場(chǎng)榮盛的品牌影響力是巨大的,，應(yīng)該說我比它多1千塊錢一平方米都能賣掉,，更何況我們現(xiàn)在給出的價(jià)格還比它們要低一些。
????市場(chǎng)的變化是有的,，但是我個(gè)人的理解,，我不覺得是其他因素，我覺得只有一個(gè)因素導(dǎo)致的,，就是現(xiàn)在輿論給老百姓帶來的這種錯(cuò)覺也好,，或者說你不斷的說常州市場(chǎng)走一半，杭州走一半,，上海下滑,、北京下滑也好，其實(shí)老百姓是不考慮庫存的,，他是不看宏觀的,，普通民眾只看他收到的一種信息，這種信息是我們現(xiàn)在主流媒體所宣傳的,，都是唱衰的比較多,，對(duì)老百姓就產(chǎn)生了影響。以前正常來個(gè)100個(gè)客戶，能有95個(gè)客戶都會(huì)買,，因?yàn)槲覀兤放坪蛢r(jià)格,，往往我們開盤給出的價(jià)格可能比宣傳的價(jià)格還要低一點(diǎn),，如果你現(xiàn)在還是這個(gè)套路,，可能也就是70、80個(gè)人會(huì)買的,，他們會(huì)在掏錢的時(shí)候產(chǎn)生猶豫,。
????主持人：張楠，你在六合的時(shí)候是否有遇到延期開盤的情況,？
????張楠：不僅是延期,，而且有的不敢開盤。就是說庫存在不斷攀升,，去化率在不斷減少?，F(xiàn)在溧水有三個(gè)樓盤已經(jīng)在資金鏈上出現(xiàn)問題了，所以我覺得趨勢(shì)上還是蠻明顯的,，包括南京周邊區(qū)域的,。榮盛這邊我今天剛看了一下，還算不錯(cuò),，有兩個(gè)樓盤從三四月份開盤以來去化就是80%以上,，我看的是成交比例，整體看來江北的樓盤還欠的很多,。你看河西的幾個(gè)大盤,，我就不點(diǎn)名是誰了，說賣的很好,，但是現(xiàn)在看目前實(shí)際的成交率,，有幾家甚至不到20%。就是說開盤到現(xiàn)在20天,，開盤成交率是不到20%的,，一個(gè)是說明價(jià)格其實(shí)還是在漲，并沒有哪個(gè)樓盤在很明顯的漲價(jià),，買房人的觀望心態(tài)對(duì)成交確實(shí)是非常有影響,。三四月份整個(gè)樓市的成交率我估計(jì)是在六成左右，其實(shí)下滑還是比較明顯的,。而且南京依然是領(lǐng)漲的,，雖然漲的幅度很小。我認(rèn)為,，現(xiàn)在雖然是買方市場(chǎng),，但是是買方跟賣方博弈的一個(gè)過程。現(xiàn)在賣方不想降價(jià)，買方在觀望,，這就出現(xiàn)了博弈的現(xiàn)象,。
????因?yàn)槲乙膊稍L了買房人的心態(tài)，他們就是說,，我現(xiàn)在不買你肯定不會(huì)漲很多,，對(duì)我而言也不是很大的損失，可能會(huì)跌,。包括現(xiàn)在高科也在調(diào)整策略,，他們已經(jīng)開始賣別墅了，就是差異化的競(jìng)爭(zhēng),，這對(duì)于整個(gè)樓盤的價(jià)格下行,，這又促動(dòng)了老百姓降價(jià)的預(yù)期，因?yàn)橹熬褪峭鈬某鞘性诮?，南京沒有降,。所以我認(rèn)為，5月份應(yīng)該是上半年一個(gè)很關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)?，F(xiàn)在我知道的有幾個(gè)盤已經(jīng)快半年的,，就是不開，在價(jià)格博弈方面有很明顯,。按照這個(gè)上市量來看,，成交量是肯定要下滑的。現(xiàn)在很多上市房企要沖半年報(bào)了,，這是很重要的節(jié)點(diǎn),，我認(rèn)為在5月底6月初這個(gè)階段肯定會(huì)采取一些動(dòng)作，最起碼它們要把半年報(bào)做出來,，不管是降價(jià)還是什么,。肯定現(xiàn)在有一些樓盤會(huì)跟風(fēng),，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)不好的情況下,，你想讓買方出手，肯定要以價(jià)格來吸引,。
????主持人：剛才提到仙林湖的樓盤,，他們中現(xiàn)在或許最發(fā)愁的就是最近高價(jià)拿地的新城地產(chǎn)。
????張楠：后面的好多,，像中天的也是,，中天的地價(jià)1萬多，他們都要調(diào)整,。反正據(jù)我了解的一些地王的樓盤,，上市時(shí)間都在延期,。仙林的昆侖已經(jīng)明確講了是明年，有好幾家已經(jīng)往后推了,，有好多地王盤壓力都很大,，它們不希望這么早出來，本身拿地成本在這里?，F(xiàn)在保利降了,，是因?yàn)樗鼈儺?dāng)年拿地成本才4千多，所以他們有這個(gè)調(diào)整空間,。我覺得年中應(yīng)該是很關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn),，能做價(jià)格調(diào)整的肯定是它本身有這個(gè)空間在,，本身有沖刺的任務(wù)在,，我覺得會(huì)有一些動(dòng)作，雖然南京沒有大幅度的降,，但是類似保利這種可能會(huì)很多,，我覺得這個(gè)舉措肯定會(huì)有的。
????主持人：汪曉霞老師,，您在南京房地產(chǎn)也這么多年了,，去年的樓市確實(shí)很火，出現(xiàn)了很多的地王,。在您看來,，未來這些地王上市，如果去化率不理想的話,，會(huì)造成什么樣的影響,？
????汪曉霞：這確實(shí)是比較尷尬的事，去年房地產(chǎn)市場(chǎng)確是非?；鸨?，一路順風(fēng)，成交量達(dá)到了8.7萬套,，創(chuàng)下了新高,。土地市場(chǎng)跟樓市是一脈相承的，土地市場(chǎng)我們可以看到出了很多地王,，現(xiàn)在確實(shí)又到了一個(gè)很尷尬的階段,，到了燙手山芋的階段，我覺得跟05,、06年的第一波調(diào)控跟08年的第二波調(diào)控都出現(xiàn)過這種情況,，甚至在江寧那邊我們也看到過，新城的一個(gè)退地,，后來又推出來,，保利有去拿，這種景象確實(shí)出現(xiàn)了。保利羅蘭春天這個(gè)情況出現(xiàn)之后,，對(duì)周邊的樓盤影響肯定是非常大的,，他們可能要推遲開盤，包括昆侖也推到了明年,，我們已經(jīng)看到像這種高價(jià)盤目前蓄客的能力已經(jīng)降低了,，現(xiàn)在沒有客戶來登記，形不成成交量,。
????這個(gè)是顯而易見的現(xiàn)象,，高價(jià)拿地的開發(fā)商，現(xiàn)在肯定面臨著想上市不能上市,，可能它們資金運(yùn)作的成本正在上升,，未來等市場(chǎng)春暖花開的時(shí)候，但是我們不知道這個(gè)是什么時(shí)候,，可能那個(gè)時(shí)候他們才可以伺機(jī)而動(dòng),。
????張楠：買房人不看宏觀的，就看你最近有什么政策出來,，樓市反映怎么樣,。
????汪曉霞：現(xiàn)在要讓政府出臺(tái)一個(gè)很明確的政策我覺得也不太可能，你要指望現(xiàn)在監(jiān)管層出一個(gè)明確的幾條幾條,，那個(gè)時(shí)代肯定一去不回來了,，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)的是市場(chǎng)起決定性作用，現(xiàn)在是市場(chǎng)做主導(dǎo)的,，所以說開發(fā)商拿地也是市場(chǎng)行為,，開發(fā)商得對(duì)自己的市場(chǎng)行為買單。就像是一場(chǎng)賭博一樣,，如果你賭贏了就賺了,，如果輸了就認(rèn)賭服輸。
????張楠：如果市場(chǎng)下行,，作為開發(fā)商來講,，愿不愿意做出讓步？
????唐登洋：我覺得這個(gè)話我這么回答,，市場(chǎng)走到那必須得這么做,，不降也得降，不至于讓施工隊(duì)把他給殺掉,。其實(shí)市場(chǎng)的事情就交給市場(chǎng),，這才是正確的。你愿賭,，你想趁熱的時(shí)候拿地,，這就是為什么榮盛走的那么快的原因,，我們?nèi)ツ暌粔K地沒有拿，我們今年拿了三四塊地,。今年給我的指標(biāo)就是1千畝的地,，我就拿了1千畝的地，很便宜,，我估計(jì)是明年下半年上市,。去年多少地，在我面前我就當(dāng)沒看到一樣,，去年我的指標(biāo)都沒有完成,，我還被扣了30多萬。像我們這種集團(tuán)公司,，你分公司自己要對(duì)利潤(rùn)負(fù)責(zé)的,，我們的公司跟利潤(rùn)有關(guān)系，跟股票有關(guān)系,，你就要學(xué)會(huì)經(jīng)營(yíng),。去年地那么熱,，我一塊沒有拿,，今年拿了1千多畝地，今年是六合他們找我,，因?yàn)闆]有人買了,。
????在六合這樣的市場(chǎng)，或者說在大的南京市場(chǎng),，其實(shí)六合也是南京的一部分,，跟南京是同步的，沒有什么區(qū)別,。很多公司,，特別是是一些比較激進(jìn)的公司在這種大的風(fēng)浪當(dāng)中一定會(huì)吃盡苦頭，作為一些大的企業(yè)來講,，特別是上市企業(yè)來講,，就拿我們舉例吧，如果市場(chǎng)需要我們做什么的時(shí)候,，我們不會(huì)回避的,，沒有什么好講的。但是就目前來講,，說是要降價(jià),，我覺得也有點(diǎn)早。你說現(xiàn)在哪家公司一下子把價(jià)格拉下來,，這也是不理智的,。因?yàn)榈谝贿€沒有到那個(gè)年底,，第二是南京還是上行的，我看到幾個(gè)盤的價(jià)格依然上行,。
????降價(jià)現(xiàn)在講有點(diǎn)早,，有可能還會(huì)漲，這個(gè)時(shí)候其實(shí)我很痛苦,，我很難受,，我要降沒有道理，不降的話又沒有以前跑得那么快,。因?yàn)橄裎覀兩鲜泄緦?duì)業(yè)績(jī)的考核是很嚴(yán)的,，對(duì)股民是要有回報(bào)的。在這塊來講,，我的痛苦程度還沒有到極限,，覺得還能夠過去，失眠的時(shí)間還能控制在2小時(shí)以內(nèi),，還能睡著,。
????主持人：張總，就目前南京樓市出現(xiàn)的情況是成交量下降,，但是價(jià)格還在上漲,，您也從事房地產(chǎn)，在各大城市的職業(yè)經(jīng)理人,，如果這種局面僵持下去,，會(huì)出來怎么樣的問題？
????張勇：因?yàn)橹锌苽I(yè)是做營(yíng)銷策劃的,，我們一直非常關(guān)心市場(chǎng)的動(dòng)態(tài),。近幾年來基本上就是1年半或者是2年波動(dòng)一次，然后調(diào)整一下,。我去年在7,、8月份因?yàn)槊绹?guó)的經(jīng)濟(jì)和中國(guó)發(fā)生錢荒的時(shí)候我寫了一個(gè)博客，因?yàn)槲覍W(xué)財(cái)經(jīng)的,，比較關(guān)注經(jīng)濟(jì)的走勢(shì),。
????中國(guó)改革開放以后，基本上是5年一個(gè)小周期,，去年為什么會(huì)錢荒呢,？我覺得是幾個(gè)因素，第一是美國(guó)經(jīng)濟(jì)的向好,，大量的游資外扯,。第二是中國(guó)融資的這種天花板應(yīng)該說是將盡，二手房當(dāng)年交易量很小,，但是以往這三年完全的顛覆過來了,，剛才我說馬上南京是胡總的天下,，因?yàn)樯钲?5年前是一手房是二手房的8倍交易量，但是現(xiàn)在二手房是一手房的4倍的交易量,。四線城市最多是20年,，從90年代初到2010年前后就停止了，它們的交易量和價(jià)格只降不升,，同樣的品質(zhì),，同樣的交樓時(shí)間，同樣的精裝修,，房?jī)r(jià)每年降15%,，交易量每年跌幅10%左右，這就是四線的狀況,。二三線呢,？我寫了一篇博客，就是為什么無錫,、常州,、杭州三城連陷，年后你看隨著香港和黃和新鴻基降價(jià)以后,，就在深圳灣對(duì)面你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)橋,，就是元朗，香港的郊區(qū),，就基本上從每平方2萬降到1萬2左右,，降幅達(dá)到了30%， 這樣就大陸的杭州就跟著降了,，剛才講到無錫、常州,、杭州,，其實(shí)這三個(gè)城市很優(yōu)秀的，不論是經(jīng)濟(jì)還是購(gòu)買力,，只是短期的情況讓它比較尷尬,。但是幾個(gè)城市就比較麻煩了，像溫州,、鄂爾多斯,、三亞等等，這種城市的輝煌應(yīng)該是跟四線城市一樣,，基本上是終結(jié)掉了,。
????我們?cè)倩氐浇鹑谶@塊，南京可能會(huì)有8—10年的上升期,，應(yīng)該是從今年算,，今年又變成谷底了,，十年之后到時(shí)候就是我愛我家、鏈家地產(chǎn)了的市場(chǎng)了,，到時(shí)候新房的高峰期已經(jīng)結(jié)束了,。
????還有就是，國(guó)內(nèi)有幾大矛盾,，比如說影子銀行的風(fēng)險(xiǎn),、產(chǎn)能過剩還有地方債務(wù)。這兩次包括地方政府的公積金放松,、取消限購(gòu),、補(bǔ)貼、常州是公積金松動(dòng),，無錫是落戶松動(dòng),，地方政府要救市，這是不是說明春天要到來了,？春天還很遙遠(yuǎn),。地方政府、國(guó)有銀行都是中央政府的兒子,、女兒,，不可能說一棒子打死，因?yàn)橹袊?guó)目前的產(chǎn)業(yè),、經(jīng)濟(jì),、穩(wěn)定、就業(yè)必須要把房地產(chǎn)作為重要產(chǎn)業(yè),，對(duì)鋼鐵,、水泥、就業(yè)率的貢獻(xiàn)是很大的,。
????今年的市場(chǎng),，年前我預(yù)判今年的市場(chǎng)4個(gè)季度如果按照季節(jié)的變化來比喻，就是溫,、熱,、冷、冰,。這個(gè)冰點(diǎn)是在半年以上,，我們初步預(yù)判是在2015年的3、4月份,。部分城市一手房熱,、二手房冷，部分城市是土地市場(chǎng)熱,、地產(chǎn)市場(chǎng)冷,，這已經(jīng)是有問題了,。今年我個(gè)人預(yù)測(cè)，四季度,，尤其是元旦前后和春節(jié)之間應(yīng)該是萬科的機(jī)遇,，因?yàn)槿f科一旦遇到危機(jī)的時(shí)候，比如抓住了97年的亞洲金融危機(jī),，以及2007年的金融危機(jī),，萬科基本上很少高價(jià)拿地，它就適當(dāng)?shù)臅r(shí)候拿袋子收購(gòu)這些盲目擴(kuò)張的開發(fā)商,。一些開發(fā)商盲目的拿地,，一年拿很多地，銷售額還不到200億,，這樣的企業(yè)我們基本上也目前沒有合作了,，我們目前合作的就是廣州的碧桂園、江蘇的華夏文創(chuàng),、深圳新視界,、江蘇朗詩，我們基本上會(huì)服務(wù)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和優(yōu)質(zhì)企業(yè),。
????年底的時(shí)候它們應(yīng)該可以跟萬科一起收購(gòu),，把一些資金鏈緊張的，把這些瀕臨困難的企業(yè)收購(gòu),。今年年底開發(fā)商要還工程款,、貸款、工程工資,，所以說年底降價(jià)潮,、破產(chǎn)潮將會(huì)滿天飛舞。
????其實(shí)現(xiàn)在股市融資基本上不太看好中國(guó)的房地產(chǎn),，因?yàn)樘旎ò蹇斓搅?，開發(fā)貸到年后基本上水龍頭就斷了。預(yù)售款現(xiàn)在由于觀望,，我認(rèn)為一二線問題不大，三四線的困難很大,。今年這個(gè)情況觀望的最厲害的就是剛需客戶,，對(duì)于高端住宅的客戶來說相對(duì)影響要小。剛才說到南京市場(chǎng)相對(duì)上漲,，這種上漲是假象的,，但凡危機(jī)的時(shí)候一半樓市會(huì)那同比上漲來說事，可不可以拿環(huán)比呢,？為什么叫假象呢,？這種上漲是結(jié)構(gòu)性上漲,，怎么說呢？很簡(jiǎn)單,，比如說南京賣100套房子,，往年80套是低價(jià)房，20套是高價(jià)房,。今年高價(jià)房影響不大,，低價(jià)房影響很大，所以說它的價(jià)格并沒有漲,，只是說交易的比重當(dāng)中剛需的產(chǎn)品下滑了,，高端物業(yè)豪宅上升了，所以說成交量下滑,、房?jī)r(jià)上漲,，這不是上漲，我們要看結(jié)構(gòu),，看普通住宅,，看高端物業(yè)。南京目前有一個(gè)好的現(xiàn)象就是供求關(guān)系,，就是短期內(nèi)很難改變這種供不應(yīng)求的局面,。
????主持人：您剛才說的溫、熱,、冷,、冰，這四個(gè)詞匯是南京市場(chǎng)嗎,？
????張勇：南京也是因?yàn)楣┣箨P(guān)系,，比如說我有幾個(gè)朋友從廣州來南京了，從鄭州來南京了,，因?yàn)樗膼廴耸沁@個(gè)所那個(gè)所的,，他不來不行，所以這是一大需求,。還有就是皖南蘇北的需求,，還有南京本土的改善型包括私營(yíng)業(yè)主的需求，應(yīng)該說今年南京應(yīng)該很幸福,，南京今年過冬的可能性不是很大,，交易量的下滑幅度應(yīng)該不會(huì)太大，南京今年應(yīng)該比杭州,、深圳等等要幸福的多,。南京現(xiàn)在是供不應(yīng)求的，庫存還不到4萬套。今年在南京做地產(chǎn)的開發(fā)商和代理商,，包括媒體都可以說是獨(dú)善其身,。
????唐登洋：其實(shí)榮盛跟萬科的軌跡是一樣的，就是當(dāng)市場(chǎng)極度寒冷的時(shí)候,，我們都是在市場(chǎng)很差的時(shí)候起來的,，你做的是剛需的產(chǎn)品，別把萬科奉為是神,，其實(shí)萬科賣的是剛需,，它只不過是做的剛需比我們層級(jí)更高一點(diǎn)，我們做的這種剛需說白了就是鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶買的房子,，它這個(gè)剛需可能就是在六合,、江寧你想回到南京市的，萬科也沒有做170的,，也都是90左右的,。
????主持人：我們下面請(qǐng)我愛我家和鏈家地產(chǎn)討論一下二手房的行情，下請(qǐng)鏈家地產(chǎn)先給我們介紹一下二手房成交的情況,。
????鏈家地產(chǎn)：4月份是成交了5714套,，因?yàn)榘次覀兊倪@個(gè)觀點(diǎn)來看，春節(jié)過后的三四月份一般都是市場(chǎng)的回暖期,，但是今年南京市場(chǎng)的金三銀四的二手房相對(duì)往年是比較溫和的,，我們統(tǒng)計(jì)了一下金三銀四二手房住宅一共成交了11956套，今年同比是下降幅度已經(jīng)超過了50%,，同比是出現(xiàn)比較明顯的下滑,。但是2010年以來金三銀四的成交量做了一個(gè)對(duì)比之后，發(fā)現(xiàn)今年的成交量其實(shí)還是比較溫和的,，而且仔細(xì)來看的話,，今年的市場(chǎng)整體大環(huán)境在走勢(shì)不大明確的情況下成交量出現(xiàn)這樣的情況，還是比較正常的,。
????胡涓娟：跟去年沒有可比性,，因?yàn)槿ツ?、4,、5都是破萬的,，其實(shí)你看今年從1月份到現(xiàn)在5853、3197,，我們看這個(gè),，其實(shí)我覺得現(xiàn)在南京二手房市場(chǎng)是非常健康的，而且非常理想,，也沒有到政策來救市的地步。現(xiàn)在很多人都在喊買方市場(chǎng)，我覺得二手房是不可能的,，因?yàn)槎址渴袌?chǎng)是散戶的市場(chǎng),，因?yàn)榉績(jī)r(jià)這個(gè)走勢(shì)并不是政府、金融層面說了算,，其實(shí)是老百姓說了算,。因?yàn)槊總€(gè)人的目的，還有他出手的各類平衡標(biāo)準(zhǔn)沒有一致的,，你說這個(gè)房子降價(jià)了,，我可以不賣，就是說我們?cè)?011年受到調(diào)控的影響這么大,，但是我們可以看到租賃市場(chǎng)的供應(yīng)量就馬上加大,，很多房東就轉(zhuǎn)售為租了，他們不缺這些錢?，F(xiàn)在擁有二手房的房東投資的比例不是特別多,，一旦跌出他的虛擬預(yù)期，他也不像開發(fā)商面臨回款壓力等等,，所以他們就把轉(zhuǎn)售馬上轉(zhuǎn)到租賃市場(chǎng)上去,。
????我們分析的數(shù)據(jù)，我不知道你剛剛調(diào)研奧南板塊的中介規(guī)模有多大,，我可以判斷它的連鎖店一定不超過10家,。像我們這種大的連鎖企業(yè)跟銀行之間是有合作協(xié)議的，可以相對(duì)我們也是比較有限的,，但是對(duì)它們有一定的影響,，但是我覺得影響層面不會(huì)大到那種程度。現(xiàn)在小的中介可能只合作一兩家銀行,，我們現(xiàn)在合作的15家銀行,，你這家銀行資金出現(xiàn)緊張的時(shí)候，我們馬上就可以放到另外一家銀行做,。目前金融的壓力也對(duì)市場(chǎng)造成了一些影響,，但是你說這個(gè)影響的比例有多大，我覺得會(huì)導(dǎo)致這個(gè)交易周期拉長(zhǎng),，倒不會(huì)說整體觀望到不想買,，想等到房?jī)r(jià)跌。
????因?yàn)槟壳拔覀兡暇┦袌?chǎng)二手房的交易中72%都是剛需為主,，而且他們的戶型主要面積就是40—60,、60—80，80平米以下的,，90平米以下下的占20%,，你可想而知現(xiàn)在市場(chǎng)是怎樣的結(jié)構(gòu),。而且我覺得剛需客戶和投資型客戶最大的區(qū)別就是他不得不買房，他沒有什么退路說看到這個(gè)市場(chǎng)下行了再等一等,。剛需客戶為什么要去買房,？因?yàn)槟壳皠傂杩蛻艨赡苁菬o房戶，有可能是租房戶,，租房也是有成本的,，這兩年南京的租賃價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，現(xiàn)在新街口這邊的兩室大概是2500左右,。而且我們南京是輸入型城市,，今年確實(shí)是可能在整個(gè)國(guó)內(nèi)形勢(shì)不太好的情況下，有一些城市確實(shí)是影響很大,，但是南京現(xiàn)在不管從各個(gè)方面的供求比還是客戶的購(gòu)買意愿,，都是非常良性的。正常的交易值就應(yīng)該在5—6萬,，現(xiàn)在從1—4月份來看很正常,，可能客戶的購(gòu)買周期是拉長(zhǎng)了，但并不代表他不存在這個(gè)購(gòu)買意愿了,。因?yàn)槲覀兠總€(gè)月有新增客戶量,，我們看環(huán)比，有人說環(huán)比也下降了,，但是我們這樣想,，就是說這個(gè)環(huán)比下降要怎么看。打比方說,，我們公司一般新增客戶每個(gè)月在7千—8千,，從去年12月份開始就已經(jīng)過萬了，就算從1月份到4月份,，我們現(xiàn)在還接了4萬多,。4萬多客戶都是買家，就是還有這么多人是要買二手房的,。
????周斌：從近年來不管是一手還是二手房都是月均5000套,，這是比較正常的。
????胡涓娟：二手房的市場(chǎng)就是這個(gè)量,，我們就認(rèn)為這個(gè)值是非常健康的,。南京為什么是一個(gè)輸入型的城市？每年它26萬畢業(yè)生,，20%會(huì)留在南京,，實(shí)際上這個(gè)肯定是每年以滾動(dòng)的比例留在南京的，而且前三年一定是在租賃市場(chǎng)滾動(dòng)的,，一旦過了兩三年,，他一定會(huì)轉(zhuǎn)到買賣市場(chǎng),。所以南京這部分的血液補(bǔ)給是很充分的。我講白了,，浙江省沒有人要到杭州去,，因?yàn)樗鼈兏鱾€(gè)城市都很富裕。我們這邊大部分的人會(huì)留在南京,，這個(gè)比例是滾動(dòng)的，不要擔(dān)心南京市場(chǎng)會(huì)怎么樣,。
????別人說政府不會(huì)救市,，南京的政府如果出現(xiàn)杭州那樣，我判斷它一定會(huì)輸血,。我不能判斷其他中介公司會(huì)倒閉,，我認(rèn)為這可能跟公司的經(jīng)營(yíng)狀況和運(yùn)營(yíng)狀況都有問題。70%左右的剛需客戶主要購(gòu)買年紀(jì)是集中在21—30歲,，這部分群體買房百分之百都是需要通過貸款的方式,，74%這個(gè)數(shù)據(jù)，現(xiàn)在確實(shí)銀行面臨著銀根緊縮的現(xiàn)象,，再加上去年成交量那么大,，也透支了一部分的量。
????前段時(shí)間中國(guó)銀行發(fā)了一個(gè)文,，說強(qiáng)烈要求國(guó)有銀行對(duì)首套房進(jìn)行85折的利率,，當(dāng)時(shí)我們只是當(dāng)它是一個(gè)信號(hào)彈，可能會(huì)對(duì)一些觀望的客戶打一針強(qiáng)心劑,。但是現(xiàn)在銀行的狀況并不是像政府說的那樣,，說有錢不放，實(shí)際上它真的是沒錢,。而且我們四大國(guó)有銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)中投放的比例有多少呢,？四大國(guó)有銀行大部分的資產(chǎn)是放在企業(yè)這塊，它可能是賺的最大的利潤(rùn),，你要求商業(yè)銀行把這個(gè)錢全部放在房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么可能,。政府的信號(hào)面是好的，但是它下面沒有組合拳,，可能對(duì)這種金融目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的困擾是很難緩解的,。這部分不會(huì)說讓市場(chǎng)馬上就下行了，剛需客戶沒有底可以抄,，也沒有資格去抄底,。你可以等房?jī)r(jià)跌，但是你這兩年也要面臨你租房子的成本,，因?yàn)槟阕夥孔拥某杀揪椭苯邮撬徒o別人的,，對(duì)你來說沒有任何投資收益,。如果你買房，最起碼有收益,，甚至可以增值,。我們二手房就是散戶構(gòu)成的一個(gè)大群體，誰能說讓散戶都統(tǒng)一思想做步伐一致的事情,。所以我對(duì)南京二手房市場(chǎng)還是看好的,，特別是下半年可能大家會(huì)覺得出現(xiàn)拐點(diǎn)，從我們目前看到的數(shù)據(jù),，我不到任何拐點(diǎn)會(huì)出現(xiàn),。
????主持人：周總，我們現(xiàn)在回到新房市場(chǎng),，雖然說環(huán)比跟同比這個(gè)值現(xiàn)在不是很看好,，但是我們根據(jù)一組數(shù)據(jù)，南京現(xiàn)在的樓市成交量下滑的情況,，您認(rèn)為跟全國(guó)樓市的大環(huán)境有關(guān)嗎,？
????周斌：當(dāng)然有關(guān)系，實(shí)際上我最近關(guān)注房地產(chǎn)也比較多,，我有兩個(gè)觀點(diǎn),，第一是中國(guó)房地產(chǎn)的牛市還將持續(xù)5年左右。我記得去年年底也在這邊做過一次,，這是我當(dāng)時(shí)的一個(gè)觀點(diǎn),，就是牛市還將持續(xù)5年左右。就是說到了中國(guó)70年大慶的時(shí)候,，那個(gè)時(shí)候就要當(dāng)心了,。第二個(gè)就是房地產(chǎn)有兩個(gè)拐點(diǎn)，第一個(gè)拐點(diǎn)我覺得已經(jīng)出現(xiàn)了,，就是成交量的拐點(diǎn),，這個(gè)已經(jīng)出現(xiàn)了。去年新房有八九萬套,，2009年的十萬套,，這兩個(gè)峰值已經(jīng)出現(xiàn)了；第二個(gè)拐點(diǎn)是價(jià)格拐點(diǎn),，可能在5年之后出現(xiàn),。也就是說未來中國(guó)的宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征是價(jià)漲量縮，或者叫量拐價(jià)不拐,，這是我們研究的一個(gè)基本觀點(diǎn),。
????有三個(gè)邏輯在里面。第一就是政策邏輯,，首先從政策邏輯,，我先說結(jié)論,，它是希望這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)；從市場(chǎng)邏輯來說這段時(shí)間是看跌的,，實(shí)際上北上廣深都有樓盤出現(xiàn)降價(jià),；第三個(gè)文化邏輯是看漲的，基于這三個(gè)邏輯,，我們的研究結(jié)果是整個(gè)未來市場(chǎng)還是往上的趨勢(shì),，是盤轉(zhuǎn)往上的趨勢(shì)。南京不管是一手還是二手,，它的成交量是6萬套左右,，是非常健康的。
????從政策上來說,，整個(gè)國(guó)際上主要是美國(guó)的退縮導(dǎo)致很多的錢流入了新興市場(chǎng)，包括股市和期貨市場(chǎng),，大豆大米都在往下走,。中國(guó)實(shí)際上錢也是在緊的，跟前年講它沒有那么松,，尤其我們最近兩件事情給我印象比較深,，一個(gè)是市場(chǎng)有1億的現(xiàn)金，就是說這個(gè)錢是有,，但是沒有在市場(chǎng)上流動(dòng),。第二個(gè)是阿里的余額寶的推出，大家把錢都存起來了,，總體這個(gè)氛圍造成了錢是緊的,。第二個(gè)政策方面就是反腐、不動(dòng)產(chǎn)登記等等,，這部分原因?qū)е驴蛻粼跍p少,。從這兩塊政策邏輯來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是稍微往下走的,。但是又加上地方在救市,，最近127號(hào)也出來了，就是對(duì)房地產(chǎn)的銀根還是要松一下,，這只是時(shí)間而已,。
????主持人：我們今天討論的主題是買方市場(chǎng)，您認(rèn)為南京現(xiàn)在進(jìn)入到什么階段呢,？
????周斌：5年以后會(huì)逐漸向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)移,，5年內(nèi)會(huì)慢慢往上漲，5年以后不會(huì)馬上跌,，那時(shí)候是拐點(diǎn),，會(huì)盤幾年,，什么時(shí)候再過幾年在下來，那就真正進(jìn)入買方市場(chǎng)了,。
????胡涓娟：買方市場(chǎng)還是賣方市場(chǎng),，這都不是大家說了算的，這是市場(chǎng)自己決定的,。
????周斌：從目前市場(chǎng)來說大部分是剛需,，這個(gè)對(duì)市場(chǎng)的影響是很大的。我覺得南京以后不會(huì)再出現(xiàn)9—10萬套的出現(xiàn),，這個(gè)概率上也非常低,。
????主持人：唐總，開發(fā)商的預(yù)期是什么呢,？
????唐登洋：去年我做了七八千套,，包括有兩家代理公司跟著我們賺了1千多萬走了。坦率的講,，難受到什么地方呢,？其實(shí)買房的人不會(huì)想那么多，他不會(huì)看什么宏觀,，說不定他看到某一篇報(bào)紙的文章,，他接到了某一些信息，特別是他現(xiàn)在看到中央電視臺(tái)的什么跌跌,，他受到這些東西的影響,。
????其實(shí)我們公司的情況，我們可能在江北還算大戶,，南京也算大戶,。我現(xiàn)在干得比去年還好，你說這市場(chǎng)下行了嗎,？如果你關(guān)注股票市場(chǎng)的話,，我們的總值一直在第六，就是說招,、寶,、萬、榮這幾家在股市市場(chǎng)是最堅(jiān)挺的,。去年作為榮盛來講,，我們?cè)谀暇┮黄矫椎牡匾矝]有拿，今年我就干了1300畝地,，我現(xiàn)在的土地在南京是排名第一我現(xiàn)在是3600畝地,。我們是深耕六合，很多媒體問我們什么時(shí)候過江。其實(shí)我特別不喜歡聽這句話,，我們公司的理念就是深耕我們所想要的這部分,，我們就是做純剛需的東西，它給我們帶來了很多企業(yè)增長(zhǎng)的動(dòng)力,，比如說上半年大家都在跌,，我們還在漲。去年我們干了9.2億,，今年我們干了9.8億,。南京的這種剛需的能力和城市的號(hào)召力是有的，六合的房子是什么人去買呢,？一是買不起南京房子的安徽人,，他們等于在南京有一套房。還有就是揚(yáng)州人,，大貪官到市區(qū)買豪宅了,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的干部也在改變身份，他們可能就到六合去買了,，還有陽澄,、蘇北的等等。微觀的我們就不講了,，包括還有地鐵、金陵中學(xué),。另外剛才胡老師講的大學(xué)生的問題我也很贊同,，從今年開始市區(qū)上班到六合買房的，去年我們統(tǒng)計(jì)的是在15左右,，今年上半年就已經(jīng)達(dá)到了30%以上,。就說明剛需外拓這個(gè)現(xiàn)象已成為事實(shí)，這里面就有諸多的因素了,，其中最為核心的就是地鐵,，37分鐘可以到鼓樓。
????其實(shí)地鐵很快,，十來分鐘,，我們現(xiàn)在就賣7千塊錢左右，你買一個(gè)80平米的才50多萬,，這部分客戶還支撐著我們今年的業(yè)績(jī)沒有跌還在漲,，我覺得是這部分客戶救了我。其實(shí)市場(chǎng)的因素是有的,，觀望情緒也是有的,，但是因?yàn)檫@部分客戶的加入把它抵消了，同時(shí)還給我?guī)砹嗽鲋?。我們這么多年在六合的口碑是非常好的,，老百姓非常的認(rèn)可,。其他項(xiàng)目六合基本上是賣不動(dòng)的，他們都在跟我講,，說我們不能把他搞死呀,。但是我們對(duì)價(jià)格的敏感度比個(gè)體的老板要低，對(duì)我們來講,，利潤(rùn)固然很重要,，但是對(duì)于上市公司來說對(duì)于業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)來說在某些階段比利潤(rùn)更重要。我們始終定價(jià)的時(shí)候都要比市場(chǎng)便宜一些,，再加上你有品牌的優(yōu)勢(shì),，所以基本上我不是太看衰，包括整個(gè)上半年的業(yè)績(jī)來講,，在總公司,，我們?nèi)瘓F(tuán)來講的話南京市場(chǎng)還是非常好的，我們的這種銷量上面是排名第一的,，我們還是受表彰的,，我還拿了上萬獎(jiǎng)金回來，給我們的兄弟姐妹們也分了,。
????其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)在南京這個(gè)市場(chǎng)上面絕對(duì)不是說先是豪宅市場(chǎng)發(fā)生了變化而影響的,，一定先是剛需發(fā)生了變化。就好比說現(xiàn)在我這種心理讓我去看斯亞的房子,，我肯定是不急,，如果心情好了就買。但是剛需不是這樣的,，在我們前兩天開盤,，我們500多套房子賣了400多套，80%的去化率,，也是黑壓壓的,。他們的特點(diǎn)就是兒子要結(jié)婚，不給兒子買套房,，老婆都娶不到,。還有就是現(xiàn)在家里條件可以了，在揚(yáng)州市有房子了,，但是要改變身份,，以在省城有一套房子，當(dāng)然他在揚(yáng)州的房子也不是很大,。
????張勇：關(guān)于地鐵,，地鐵完全可以改變一個(gè)城市的格局。現(xiàn)在深圳地鐵通了6條線，靠近東莞的光明,、松崗樓價(jià)都賣到2萬了,，很多人愿意接受去遠(yuǎn)郊區(qū)生活，因?yàn)榈罔F,。在一個(gè)城市發(fā)展有一個(gè)中心,，外圍擴(kuò)展變化組團(tuán)式的發(fā)展。現(xiàn)在南京橋北,、江浦目前是密集區(qū),，但是未來幾年呢？橋北經(jīng)過若干年的發(fā)展以后,，土地資源枯竭的時(shí)候就應(yīng)該是六合以及祿口,、高淳。所以說城市因?yàn)榈罔F而改變,。
????主持人：汪老師您剛才說榮盛之所以買到這么好是因?yàn)槟暇┦袌?chǎng)的分化,，為什么南京市場(chǎng)分化這么厲害？
????汪曉霞：其實(shí)我們跑市場(chǎng)的都有感覺,，現(xiàn)在基本上以江北的樓盤為主,，因?yàn)榻笔莿傂杓鄣亍Ｎ覀円仓榔鋵?shí)我們?cè)诟鞣秸劦臅r(shí)候,，現(xiàn)在的問題主要還是限貸,，實(shí)際上地方政府的這種自主權(quán)是很小的，因?yàn)橄拶J這塊是銀行說了算的?，F(xiàn)在在市場(chǎng)上賣的好的就是剛需的房子,，另外就是極塔尖上的房子，現(xiàn)在稍微輕豪的應(yīng)該是現(xiàn)在受影響最大的,，他們就是想把這部分錢來增值和保值，現(xiàn)在認(rèn)為購(gòu)房不是很好的選擇,，所以我很多朋友已經(jīng)放棄了購(gòu)買豪宅了,。這種分化是一種很健康的分化，我覺得我們之前的市場(chǎng)本來就是一個(gè)不正常的市場(chǎng),，有是09年和去年的市場(chǎng),。為什么現(xiàn)在大家一直在喊這個(gè)市場(chǎng)為什么一下子冷了，這確實(shí)是一個(gè)正常的狀況,，因?yàn)檫^去好日子太好了,，太舒服了，現(xiàn)在就是一下子不習(xí)慣了,。
????胡涓娟：講到市場(chǎng)分化,，我補(bǔ)充一句。我們公司目前整體的市占率可以做到南京第一，市場(chǎng)好的時(shí)候我們做的量是第二名加第三名的總額,。在市場(chǎng)洗牌的時(shí)候,，這個(gè)很明顯的就是兩極分化，小的就死掉,，大的就更大,。
????唐登洋：我們這種快速發(fā)展的公司一定是在市場(chǎng)落下來的，從2008年榮盛從全國(guó)前70強(qiáng)跨到前50強(qiáng),，到2012年榮盛跨到了前30強(qiáng),。但是你定位一定要準(zhǔn)，你對(duì)這個(gè)公司來說,，你作為公司副總這一級(jí)是有期權(quán)的,，這跟你的利潤(rùn)是有關(guān)系的，你要想清楚這個(gè)事,。就像我認(rèn)為我今年拿這1300畝地是踩到點(diǎn)了,，不管怎么著我降價(jià)有空間了，我可以降到4500,，你其他家敢降嗎,？
????我現(xiàn)在龍湖半島的成本大家都能看到的，這是官方的資料,。你說其他的公司進(jìn)來的時(shí)候買價(jià)就是兩千三四,。特別是一手房市場(chǎng)這種分化是對(duì)的。
????周斌：中國(guó)的主流住宅從來沒變過,，有錢的人畢竟是少數(shù),，只不過是在不同的時(shí)期主流住宅的份額是有一些差別，但是主流地位從來沒有撼動(dòng)過,。榮盛的總部是在河北,，這種策略你們是研究了一些一線的開發(fā)商還是怎么樣？因?yàn)榫臀依斫?，廣東的企業(yè)和上海的企業(yè)可以做到這一點(diǎn),。
????唐登洋：做企業(yè)你如果想做很久，你必須要把自己想要什么搞清楚,。榮盛要做的事情就是我的東西拿出去價(jià)格跟別人相當(dāng)?shù)那闆r下,，我的東西一定要比別人好。
????主持人：我們本次論壇定是買方市場(chǎng),，現(xiàn)在這個(gè)同比數(shù)據(jù)在各位老師看來還不具備可比性,，目前得出的結(jié)論是南京市場(chǎng)還沒有進(jìn)入買方市場(chǎng)。
????周斌：南京當(dāng)存貨超過5萬套就開始進(jìn)入買方市場(chǎng),，我指的是新房,。
????汪曉霞：我相信在局部區(qū)域肯定是呈現(xiàn)了這種買方的特征,，我個(gè)人覺得對(duì)買方來說這些的出現(xiàn)是有利于他們的，在這種情況下開發(fā)商可能會(huì)更加注重產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng),，我們也不要單純的看這個(gè)價(jià)格,，以做好產(chǎn)品和差異化增值的服務(wù)來影響市場(chǎng)。
????各位大佬說買方市場(chǎng)至少會(huì)5年以后,，這個(gè)可能是整體的判斷,，確實(shí)不能代表個(gè)別區(qū)域、個(gè)別樓盤的,。
????唐登洋：說的再直白一點(diǎn),，就是說房地產(chǎn)市場(chǎng)就不應(yīng)該是誰有點(diǎn)錢就來搞的項(xiàng)目，就是要沉淀下來,。
????主持人：今天不是江北土地解禁嗎,，比如今年江北土地解禁了，包括上周的南京土地流拍事件,，您覺得土地市場(chǎng)會(huì)不會(huì)進(jìn)入買方市場(chǎng)呢,？
????唐登洋：我覺得大江北的呼聲也很高，很多曾經(jīng)搞過房地產(chǎn),，但是手里沒有地的人,，我也研究了一下江北的一些地塊，應(yīng)該說投入的也不是太大,，我們可選的空間肯定是比去年大多了,，去年哪有選擇呀。我覺得房地產(chǎn)就不應(yīng)該是一陣?yán)湟魂嚐?，就是你企業(yè)做點(diǎn)好房子,，把服務(wù)搞好，你東西好別人就來買你的,，不是誰都能來玩一下就走,。其實(shí)有一些開發(fā)商做房子是對(duì)社會(huì)資源的一種浪費(fèi)，甚至是土地資源,，包括一些建筑做的很差,，戶型也弄的沒有道理，我覺得這種就不應(yīng)該讓它進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),。我們的想法是在利潤(rùn)和小區(qū)的居住舒適度方面是有權(quán)衡的，比如說普通一個(gè)賣煤的什么的撈到錢了,，他怎么會(huì)想這些事呀,，他們還是影響到市場(chǎng)的生態(tài)，這是不健康的,，有一些人一賠錢了就甩賣,，這是太不對(duì)了,。
????周斌：香港市場(chǎng)新鴻基的項(xiàng)目經(jīng)常是認(rèn)購(gòu)率是幾十倍，比如說他推出100個(gè)房子,，有幾千人要買,，但是香港的GDP已經(jīng)這么高了，都沒有進(jìn)入買方市場(chǎng),，所以買方市場(chǎng)在近幾年談的話是沒有多大意義的,。個(gè)體的人都是非理性的，都會(huì)受到影響的,，我認(rèn)為整個(gè)影像大的格局就是政府和市場(chǎng),，個(gè)體的購(gòu)房者都是弱勢(shì)的，很難達(dá)到買方市場(chǎng),。如果談到這個(gè)題目的話,，新聞上有它的價(jià)值，但是事實(shí)上是反映不到這一點(diǎn),。我看了一本書叫做《制高點(diǎn)》,，講上個(gè)世紀(jì)金融和市場(chǎng)的變化，凱恩斯就強(qiáng)調(diào)國(guó)家共識(shí),，什么東西都國(guó)家說了算,，還有一個(gè)叫做哈耶克，說市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),，說資本和市場(chǎng)說了算,，里面對(duì)整個(gè)社會(huì)的動(dòng)蕩、變局都說的非常清楚,。
????張勇：唐總的看法我非常認(rèn)同,，就是專業(yè)人做專業(yè)的事，不要挖煤的,，賣衣服的,，賣空調(diào)的都做房地產(chǎn)。但是這個(gè)情況馬上就要出現(xiàn)了,，當(dāng)這個(gè)行業(yè)的利率低于社會(huì)的平均利潤(rùn)的時(shí)候很多人會(huì)退出房地產(chǎn),。
????唐登洋：你還是要把質(zhì)量控制好，老百姓沒有操蛋的,，不要把人家都想象那么壞,。想弄好都能弄好，就是有一些土豪根本就不想這個(gè)事,，就想多賺點(diǎn)錢,。其實(shí)中國(guó)買房人其實(shí)很可憐的，人家是用了一輩子的積蓄買房子,，你要當(dāng)回事,。多保護(hù)保護(hù)購(gòu)房者是有價(jià)值的,。
????周斌：其實(shí)最近這二三十年已經(jīng)出了一些明白人了，就讓這些明白人把他們的觀點(diǎn)分享出來,。我們說現(xiàn)在比20年前好很多了,，20年前有的房子都能夠把磚頭直接拿出來。
????張勇：說到杜絕土豪介入的問題,，我認(rèn)為有一些方式,，就是說房?jī)r(jià)決定了，地價(jià)也盡可能的高,，然后房子的標(biāo)準(zhǔn)也要提高,，把這幫土豪拒之門外。
????唐登洋：老百姓很可憐,，他們沒有辦法,。
????主持人：謝謝各位，請(qǐng)大家合個(gè)影,。
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