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主持人：新型城鎮(zhèn)化的核心是以人為本，隨著農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn),，無論是從農(nóng)村到城市的轉(zhuǎn)移,，還是不同城市間的轉(zhuǎn)移,，都必然擴(kuò)大對住房這種基本生活資料的需求規(guī)模,。同時，新增城市人口的住房需求也必然會對房地產(chǎn)市場格局帶來新的變化,。新型城鎮(zhèn)化將對樓市產(chǎn)生哪些影響?
首先介紹一下今天出席的嘉賓：中國綜合開發(fā)研究院區(qū)域發(fā)展規(guī)劃研究所副所長劉國宏、中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛,、中銀國際證券有限責(zé)任公司黃海勇。
新型城鎮(zhèn)化是從去年十八大到今年兩會期間，各界關(guān)注的熱點(diǎn)話題。我們注意到,，十八大報(bào)告中有兩個熱詞格外引人關(guān)注，一個是“美麗中國”，一個是“城鎮(zhèn)化”,。這兩個詞有何內(nèi)在關(guān)聯(lián)?城鎮(zhèn)化和城市化有什么區(qū)別? 在座的各位怎樣解讀十八大報(bào)告中提出的“城鎮(zhèn)化”建設(shè)?
綜合開發(fā)研究院劉國宏：十八大報(bào)告里提到兩個關(guān)鍵詞，一個是美麗中國,，一個是新型城鎮(zhèn)化,。
首先，美麗中國和新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)在聯(lián)系是城鎮(zhèn)化是實(shí)現(xiàn)美麗中國的重要手段,。在改革開放三十年后,，在新的時間節(jié)點(diǎn)上，我們提出要打造美麗中國,，也就是說生態(tài),、經(jīng)濟(jì)、政治,、文化等方面都要有較大改善和提高,。
而城鎮(zhèn)化本身不僅是一種經(jīng)濟(jì)的集約利用，資源的優(yōu)化配置,，同時也是處理一些生態(tài)問題,、社會問題，提高人民文化修養(yǎng),、文化水平的必要手段,，因此我認(rèn)為這兩個詞有非常緊密的聯(lián)系，城鎮(zhèn)化是實(shí)現(xiàn)美麗中國的核心手段,。
第二,，大家都在提城市化、城鎮(zhèn)化有什么區(qū)別,，事實(shí)上這兩個中文詞在英文里是一個單詞,。在中央的文件里使用的是城鎮(zhèn)化，通常老百姓的理解是大,、中,、小規(guī)模的城市，而成規(guī)模,、成建制的鎮(zhèn)也是城市的一種形態(tài),，所以其實(shí)沒有必要非得追究這兩個詞的區(qū)別。
最后,，十八大報(bào)告里提到城鎮(zhèn)化部分有一個主題就是科學(xué)發(fā)展,，主線就是加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式依靠什么?經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)那些?
如三架馬車的結(jié)構(gòu),，投資,、消費(fèi),、出口。首先一定要改變投資驅(qū)動發(fā)展的方式,，因?yàn)檫@個方式帶來了很多弊端,。而在出口方面，國際市場也不景氣,，那么能依靠的就是消費(fèi),，其中，擴(kuò)大內(nèi)需是我們十八大的重要戰(zhàn)略,，而城鎮(zhèn)化正是我們擴(kuò)大內(nèi)需的重要手段,。
從我們產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型看，我們城鎮(zhèn)化的建設(shè)既給我們的產(chǎn)業(yè)提供了市場空間,，也給我們的產(chǎn)業(yè)提供了新的載體,，所以一些沿海城市的產(chǎn)業(yè)往哪轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)化建設(shè)就是告訴這些產(chǎn)業(yè)在960萬平方公里的國土上還有很多地方適合這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。
此外從文化上,，生態(tài)上，人口的積聚才能帶來交流,、溝通,，才有可能帶來我們文化水平的提高，甚至帶來我們的政治文明,。以希臘為例,，希臘是西方世界早起政治最文明的地方，而這些就是城鎮(zhèn)建設(shè)和城邦間的博弈帶來的,。
也因此,，這次十八大報(bào)告提出的城鎮(zhèn)化,，對我們的下一個三十年有非常重要的意義,。
中原地產(chǎn)王飛：首先，美麗中國和城鎮(zhèn)化的關(guān)聯(lián)還是要回到新型城鎮(zhèn)化和舊城鎮(zhèn)化的區(qū)別上才能體現(xiàn)出這兩點(diǎn)的關(guān)聯(lián),。舊城鎮(zhèn)化是以犧牲環(huán)境資源為代價(jià),，新型城鎮(zhèn)化是以生態(tài)建設(shè)為基礎(chǔ)，以人為核心的城鎮(zhèn)化,，所以新型城鎮(zhèn)化和美麗中國是相互促進(jìn)的關(guān)系,。
其次，城鎮(zhèn)化和城市化我們追溯國外的一些歷史可以發(fā)現(xiàn)這兩者沒有什么區(qū)別,。而此次城鎮(zhèn)化的落腳點(diǎn)是落在城鎮(zhèn)上,，城鎮(zhèn)化的主體、城鎮(zhèn)化的人口都更加偏向于大城市周邊的衛(wèi)星城和城市群,。
再者,，城市化其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)城市配套上會都與城鎮(zhèn)化有些區(qū)別,。城市化偏重于城市商業(yè)中心這樣的概念，城鎮(zhèn)化在基礎(chǔ)設(shè)施和配套方面沒有城市化那么高,，如果一定要區(qū)分我認(rèn)為就是這個區(qū)別,。
最后，十八大提出這個城鎮(zhèn)化的精髓是四化概念,，即工業(yè)化,、信息化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化,、城鎮(zhèn)化,，這四化是有互動和關(guān)聯(lián)的。
具體到房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的方面就是土地制度的改革,，如農(nóng)民征地補(bǔ)償?shù)闹贫?，土地流轉(zhuǎn)的方式，宅基地的自由流轉(zhuǎn)等,，另一方面,，城鎮(zhèn)化還涉及到公共服務(wù)是否能均等化，以2011年城鎮(zhèn)化率來說,，戶籍人口只有35%,，而常住人口為53%，這中間的流動人口是否可以享受到本地市民應(yīng)有的教育,、醫(yī)療以及其它配套服務(wù),，而這是新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)問題。
一方面,，過去三十年的城鎮(zhèn)化步子邁得有點(diǎn)大,，因此出現(xiàn)了很多問題;另一方面，城鎮(zhèn)化也并不等于房地產(chǎn),，房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化的過程中應(yīng)該是非常小的一部分,。在新的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)后產(chǎn)業(yè)園開發(fā),、旅游地產(chǎn)建設(shè)等方面應(yīng)該改變一下思路,，而不是按照以前的思路開發(fā)，開發(fā)商需要正確對待城鎮(zhèn)化,。
中銀國際黃海勇：在長三角,、珠三角這樣的一線城市，城市集約程度太高,，導(dǎo)致發(fā)展過程中出現(xiàn)一些的問題,，比如房價(jià)和收入不匹配，當(dāng)房價(jià)過分上漲時,，會積累一些民生和社會問題,。
新型城鎮(zhèn)化的方向是非常好的,，正是因?yàn)楣芾韺涌吹搅诉@一點(diǎn)，在推出新型城鎮(zhèn)化的時候是理性的,，同時闡釋了金融創(chuàng)新,，還提出來“打擊投資性房地產(chǎn)投資行為”。
主持人：《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》已對外發(fā)布,，您對這個規(guī)劃如何解讀?
劉國宏：我認(rèn)為新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃有幾個亮點(diǎn),。規(guī)劃的指導(dǎo)思想提到了從土地的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向人口的城鎮(zhèn)化，避免了過去強(qiáng)調(diào)土地資源的開發(fā)建設(shè),，沒有考慮土地所承載的具有創(chuàng)新能力的人群的需求的問題,。
規(guī)劃還特別提到了要以城市群作為支撐，這也是不同于以往的一個提法,，實(shí)際上是對以前的城市化過程中出現(xiàn)的問題的反思,，同時對以前城市化階段產(chǎn)生的效果還是有認(rèn)可的部分。因此,，新型城鎮(zhèn)化應(yīng)該主要往原來已經(jīng)形成集聚的城市群進(jìn)行再布局,，提高區(qū)域的經(jīng)濟(jì)密度，進(jìn)一步提升規(guī)模效應(yīng),。從提升國家的經(jīng)濟(jì)競爭力來看,，這都是有意義的。當(dāng)然規(guī)劃和實(shí)際的實(shí)施還是有距離的,，我們對它充滿了期望,，也預(yù)示著接下來執(zhí)行層需要更加努力地做好。
談到資源,，從投資的角度來說要追求利潤,，從社會配置的角度來說要更有效率，那么投到什么地方更有效率?我覺得,，對于城市化,、城鎮(zhèn)化的理解，應(yīng)該由市場說了算,。這次國家提的規(guī)劃里面提到了城市群,，
從個人角度,，我覺得規(guī)劃在促進(jìn)資本,、人口流動方面還是有所欠缺的。比如說,，它仍然使用了一些控制的字眼,，我覺得應(yīng)該更多的強(qiáng)調(diào)從控制轉(zhuǎn)向保障公平、轉(zhuǎn)向怎樣在各個區(qū)域里邊公共資源的公平配置,，從而調(diào)整人口,，解決人口集聚過多產(chǎn)生的問題,，而不是采取行政手段。
規(guī)劃只到2020年,，是短期型的規(guī)劃,，從長期來看，還是要更多的通過保障公平的方式,，通過市場化的手段來促進(jìn)和推動城鎮(zhèn)化建設(shè),，我覺得這個才是正途。
主持人：當(dāng)然,，我們更加關(guān)注新型城鎮(zhèn)化帶給房地產(chǎn)行業(yè)的影響,。那么，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn),，對房地產(chǎn)行業(yè)市場有著怎樣的影響?
王飛：新型城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的機(jī)遇,，首先是區(qū)域方面的。目前的城鎮(zhèn)化東部是高于中西部地區(qū)的,，規(guī)劃出來之后,，里面提到一億人要就近城鎮(zhèn)化，這對未來中西部地區(qū)有一些利好,。
第二,，對于中小的微型城市群來說也是存在很大利好的。大家也看到了舊的城鎮(zhèn)化帶來的一些諸如“空城”“鬼城”的問題,，因?yàn)橄嚓P(guān)的商業(yè),、公路等基礎(chǔ)建設(shè)沒有跟上。現(xiàn)在的規(guī)劃以中大城市,、大城市和特大城市為依托,，在周邊建設(shè)微型城市，相對應(yīng)會有城際間的軌道,、相關(guān)的商業(yè)配套跟上,，這種城市群對于微型城市來說也是存在很多利好的。
第三,，規(guī)劃提到了老城區(qū)的改造問題,，在深圳的土地供應(yīng)基本上是以舊改或城市更新為主，去年三分之二的土地供應(yīng)來自于城市更新,，未來這個比重還會繼續(xù)加大,，這也是一個新的趨勢。 第四,，對于包括旅游地產(chǎn)在內(nèi)的這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是存在機(jī)遇的,，未來產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)力度會加大的。
主持人：在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的背景下,，房企投融資體制將如何改革,。
黃海勇：走到今天,，我們看到的了一些空城，這是不是給我們敲了一個警鐘,，“攤大餅”式的城鎮(zhèn)化不能再走下去了,。從資本市場我們看到，十年調(diào)控,，房價(jià)漲了十倍,，但是房地產(chǎn)的股票跌了十年，這是違背經(jīng)濟(jì)學(xué)的投資邏輯的,。
所以,，新型城鎮(zhèn)化一定不能等同于房地產(chǎn)化，在實(shí)施的過程中如何避免“攤大餅”式的發(fā)展,，這是需要考量的,，比如在農(nóng)村人口進(jìn)行城市化轉(zhuǎn)移的過程中，如何提高消費(fèi)水平,、勞動生產(chǎn)率等等,。
主持人：據(jù)了解，萬科,、保利,、恒大等房企已經(jīng)開始在幾大城市群中悄然布局土地儲備，請問您對此怎么看?您所在的企業(yè)有什么具體的舉動?
王飛：大家都看到去年整個土地市場的熱度,，其實(shí)從標(biāo)桿房企很多從三四線重新回歸到一二線城市,，包括從去年下半年以來拿地的熱情，很多城市溢價(jià)率能翻幾倍,。一個方面,，開發(fā)商對于這種規(guī)劃、利好的敏感度是很高的,，另外一方面也跟土地財(cái)政的事實(shí)其實(shí)是分不開的,。很多城市從11年到12年，整個房地產(chǎn)市場其實(shí)是有一段低迷期的,，12年第二季度開始有一些回溫,，很多地方政府他的財(cái)政其實(shí)是面臨很大問題的，到了12年下半年,，土地市場熱起來其實(shí)也跟地方政府自己拼命推地是有很大關(guān)系的,，所以不是說房企悄然進(jìn)行土地儲備，而是跟地方政府的關(guān)系非常大,。
主持人：兩會期間,，住建部提出：今年房地產(chǎn)政策“雙向”調(diào)控。大部分觀點(diǎn)認(rèn)為,，所謂的“雙向”就是差異化,。在座的各位是否同意，能否結(jié)合深圳樓市的現(xiàn)況談?wù)勀睦斫?對深圳房地產(chǎn)形勢有哪些影響?
王飛：我理解的雙向調(diào)控應(yīng)該從幾個方面去說,，第一,，城市不同，一二線城市和三四線城市樓市現(xiàn)狀是完全不一樣,。三線城市樓市供應(yīng)過剩,，去化周期之前爆出南京去化要18個月，而深圳是不同的,，一線城市去化周期目前還處于一個相對穩(wěn)定的時間段,，深圳要9個月左右，其他一線城市也是一個比較合理的水平,，這是雙向調(diào)控差異化的其一;其二在于,，對于需求和供應(yīng)它也是雙向調(diào)控的。之前的行政政策,，都是限購,、限貸，都是從需求的方向來講,。政府說促供應(yīng)也是一直在提,，比如保障房的供應(yīng)，要求兩條腿走路,。真正離能達(dá)到加大供應(yīng)的結(jié)果還是有一定的差距,，我理解，今年政府在供應(yīng)方面應(yīng)該會有一些動作出來,。第三,，剛需市場和高端市場，即自住和投資,，也是調(diào)控差異化的問題,。剛需實(shí)際上出現(xiàn)房貸緊張，從政府意圖來說要保障剛需,，保障中低收入人群的住房需求,。對于投資需求，其實(shí)政府從很多年前就打算打擊投資,、投機(jī)行為,。深圳來說從09、10年的30%以上的高投資占比,，經(jīng)過10年,、11年調(diào)控，投資客從監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看有大筆的回落。去年和今年的水平就是百分之十幾道二十以內(nèi)的幅度,，這也是調(diào)控的一個重要方向,。 |
