新華社深圳7月3日電?題：房地產(chǎn)“全民經(jīng)紀(jì)人”：營(yíng)銷創(chuàng)新還是破壞“行業(yè)生態(tài)”,？

　　新華社“新華視點(diǎn)”記者孫飛、趙瑞希

　　親戚,、朋友、路人……不管是誰(shuí),，只要能拉來(lái)客戶買房就有傭金拿,。近來(lái)，部分開(kāi)發(fā)商為提升營(yíng)銷效果采取“全民經(jīng)紀(jì)人”模式引發(fā)爭(zhēng)議,。多家大型房地產(chǎn)中介企業(yè)對(duì)此公開(kāi)抵制,，認(rèn)為該模式侵害了中介利益,，可能引發(fā)走私單、利益糾紛,、偷漏稅等亂象,。

　　“全民經(jīng)紀(jì)人”究竟屬于房地產(chǎn)營(yíng)銷模式創(chuàng)新，還是破壞“行業(yè)生態(tài)”,？“新華視點(diǎn)”記者進(jìn)行了調(diào)查,。

　　“全民經(jīng)紀(jì)人”搶了中介機(jī)構(gòu)生意

　　近日，中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司,、深圳鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司等5家中介機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布聲明,，言辭激烈地抵制開(kāi)發(fā)商采取“全民經(jīng)紀(jì)人”營(yíng)銷模式,，稱不接受這一模式的分銷合作或類似操作行為。

　　所謂“全民經(jīng)紀(jì)人”,，是部分房企通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)App、小程序等方式推出的營(yíng)銷模式,，即發(fā)動(dòng)一切不特定個(gè)人介紹潛在購(gòu)房者,，并在成交后給介紹人支付報(bào)酬。

　　“如果您買這個(gè)房子,，可以讓朋友參加我們的‘全民經(jīng)紀(jì)人’。首次登記信息時(shí),，推介人寫(xiě)您朋友的名字,，他可以領(lǐng)2萬(wàn)元推介費(fèi)，但需要到稅務(wù)局交一下稅,?！鄙钲凇皶?huì)展灣·東城”項(xiàng)目營(yíng)銷中心銷售人員說(shuō)。

　　恒大旗下的“全民經(jīng)紀(jì)人”App恒房通,，目前用戶數(shù)超過(guò)1000萬(wàn),，今年2月實(shí)現(xiàn)成交近10萬(wàn)套；碧桂園鳳凰通,，今年前2個(gè)月線上全民營(yíng)銷占銷量的28.62%,。

　　房地產(chǎn)商通過(guò)全民營(yíng)銷刺激了銷售，但卻引起中介機(jī)構(gòu)不滿,。在一些中介機(jī)構(gòu)看來(lái)，“全民經(jīng)紀(jì)人”不僅搶了其代理生意,，還破壞了行業(yè)“生態(tài)環(huán)境”,，帶來(lái)管理問(wèn)題。

　　中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司董事總經(jīng)理鄭叔倫說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商在找中介機(jī)構(gòu)合作的同時(shí),，又開(kāi)展‘全民經(jīng)紀(jì)人’模式,，是變相誘惑中介機(jī)構(gòu)員工利用公司資源接私單,。”

　　“蛋糕”之爭(zhēng)

　　“全民經(jīng)紀(jì)人”銷售模式在房地產(chǎn)業(yè)不是新鮮事,。此前,，綠地集團(tuán)在2012年就提出這一概念。隨后,，富力,、萬(wàn)科等房企也看到商機(jī)，陸續(xù)推出類似模式,，鼓勵(lì)社會(huì)力量為開(kāi)發(fā)商推薦客戶,。

　　房企推出“全民經(jīng)紀(jì)人”擠壓中介“蛋糕”，不少中介機(jī)構(gòu)早有微詞,。而近來(lái),，房企對(duì)“全民經(jīng)紀(jì)人”模式愈加倚重。

　　不少業(yè)內(nèi)人士分析,，在疫情等因素影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售壓力激增,；與此同時(shí),，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)步帶來(lái)了獲客便利。不少房企為削減成本,，自建銷售渠道，比如線上直播賣房,，用“全民經(jīng)紀(jì)人”模式獲客,。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)，從線下到線上,，從傳統(tǒng)銷售渠道到全民營(yíng)銷,，所謂“全民經(jīng)紀(jì)人”，其實(shí)是開(kāi)發(fā)商在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)下開(kāi)展的營(yíng)銷創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)鏈延伸,。

　　一位大型房地產(chǎn)公司高管對(duì)記者說(shuō)，并沒(méi)有哪條法律規(guī)定新房銷售必須由中介來(lái)代理,，我國(guó)2014年也取消了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格許可和認(rèn)證,。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論選擇用自己的銷售渠道還是與中介機(jī)構(gòu)合作,，都是依據(jù)成本收益、企業(yè)戰(zhàn)略判斷的市場(chǎng)行為,。

　　記者采訪了解到,，中介機(jī)構(gòu)代理項(xiàng)目一般收取1%至5%的傭金。不同房企與中介機(jī)構(gòu)有不同程度的銷售合作,?？偟膩?lái)說(shuō)，若項(xiàng)目好賣,，開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)合作的意愿較低,，可能會(huì)選擇自銷,；若項(xiàng)目難賣,，特別是在三四線城市銷售樓盤(pán)，房企則更加依賴中介機(jī)構(gòu)的渠道,。

　　對(duì)房企來(lái)說(shuō)，開(kāi)啟“全民經(jīng)紀(jì)人”模式最重要的目的是降低獲客成本,。以深圳“會(huì)展灣·東城”項(xiàng)目為例,，推薦一位客戶并實(shí)現(xiàn)成交，“全民經(jīng)紀(jì)人”的傭金是2萬(wàn)元,；而如果與中介機(jī)構(gòu)合作,，即便按照1%的傭金算，也要4萬(wàn)至6萬(wàn)元,。

　　爭(zhēng)議背后

　　一些業(yè)界人士認(rèn)為,，“全民經(jīng)紀(jì)人”的興起,，一定程度上是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展雙重影響疊加的結(jié)果。

　?。叭窠?jīng)紀(jì)人”會(huì)否引發(fā)樓市銷售渠道“重構(gòu)”,？

　　中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁等人認(rèn)為，房企減少對(duì)中介機(jī)構(gòu)的依賴,，通過(guò)直播,、“全民經(jīng)紀(jì)人”追求客戶“增量”無(wú)可厚非；樓市銷售渠道利益“再平衡”需要一段時(shí)間,。

　　一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，目前所謂“全民經(jīng)紀(jì)人”模式,，并不應(yīng)該是職業(yè)行為,。出現(xiàn)中介人員接私單問(wèn)題，說(shuō)明“全民經(jīng)紀(jì)人”獲得的傭金比其從機(jī)構(gòu)分到的傭金更有吸引力,；是否需要自律規(guī)范,、引導(dǎo)調(diào)整,，業(yè)界還要推進(jìn)形成共識(shí),。

　?。叭窠?jīng)紀(jì)人”是否存在一定法律風(fēng)險(xiǎn),？

　　“如果稱之為‘全民賣房員’‘全民營(yíng)銷員’，可能更為合適,?！庇兄薪闄C(jī)構(gòu)工作人員表示，“經(jīng)紀(jì)人”概念包含了獲客,、居間,、代理等全過(guò)程，遠(yuǎn)超“全民經(jīng)紀(jì)人”的能力范圍,。

　　一家大型房企高管對(duì)記者表示,，“全民經(jīng)紀(jì)人”推薦客戶后，房企自銷團(tuán)隊(duì)會(huì)跟進(jìn)后續(xù)流程,，最后還是購(gòu)房者與房企雙方簽訂合同，理論上看,，“全民經(jīng)紀(jì)人”并不在購(gòu)房合同中擔(dān)任某種角色,。

　　－－移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)促房企“去通道化”,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)未來(lái)向何處去,？

　　不少業(yè)界人士認(rèn)為，盡管房企有減少對(duì)中介機(jī)構(gòu)依賴的動(dòng)力,，但中介機(jī)構(gòu)也有其專業(yè)優(yōu)勢(shì),，不過(guò)仍需在提升服務(wù)質(zhì)量等方面多下功夫。

　　李宇嘉說(shuō),，中介機(jī)構(gòu)在二手房交易領(lǐng)域有不可替代的作用；在新房市場(chǎng),，尤其是一些三四線城市,，從房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始，可能也需要具備專業(yè)知識(shí)的中介機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目規(guī)劃,、戶型設(shè)計(jì),、材料選擇、物業(yè)管理,、片區(qū)協(xié)調(diào)等方面提供服務(wù),。同時(shí)，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō),，中介機(jī)構(gòu)在防止房企“一房二賣”等問(wèn)題上也能夠提供一定背書(shū)作用,。

　　“一些中介機(jī)構(gòu)微信、小程序使用率很高，可以實(shí)現(xiàn)一定的流量轉(zhuǎn)化,。”李宇嘉認(rèn)為,，中介機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)專業(yè)能力建設(shè),，在與房企的博弈中體現(xiàn)不可替代的價(jià)值，促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展,。

【糾錯(cuò)】

責(zé)任編輯： 王佳寧