新華社深圳7月3日電?題：房地產“全民經紀人”：營銷創(chuàng)新還是破壞“行業(yè)生態(tài)”,？

　　新華社“新華視點”記者孫飛,、趙瑞希

　　親戚,、朋友、路人……不管是誰,，只要能拉來客戶買房就有傭金拿,。近來，部分開發(fā)商為提升營銷效果采取“全民經紀人”模式引發(fā)爭議,。多家大型房地產中介企業(yè)對此公開抵制,，認為該模式侵害了中介利益，可能引發(fā)走私單,、利益糾紛,、偷漏稅等亂象。

　　“全民經紀人”究竟屬于房地產營銷模式創(chuàng)新,，還是破壞“行業(yè)生態(tài)”,？“新華視點”記者進行了調查,。

　　“全民經紀人”搶了中介機構生意

　　近日，中原地產代理（深圳）有限公司,、深圳鏈家房地產經紀有限公司等5家中介機構聯(lián)合發(fā)布聲明,，言辭激烈地抵制開發(fā)商采取“全民經紀人”營銷模式，稱不接受這一模式的分銷合作或類似操作行為,。

　　所謂“全民經紀人”,，是部分房企通過互聯(lián)網(wǎng)App、小程序等方式推出的營銷模式,，即發(fā)動一切不特定個人介紹潛在購房者,，并在成交后給介紹人支付報酬。

　　“如果您買這個房子,，可以讓朋友參加我們的‘全民經紀人’,。首次登記信息時，推介人寫您朋友的名字,，他可以領2萬元推介費,，但需要到稅務局交一下稅?！鄙钲凇皶篂场|城”項目營銷中心銷售人員說,。

　　恒大旗下的“全民經紀人”App恒房通，目前用戶數(shù)超過1000萬,，今年2月實現(xiàn)成交近10萬套,；碧桂園鳳凰通，今年前2個月線上全民營銷占銷量的28.62%,。

　　房地產商通過全民營銷刺激了銷售,，但卻引起中介機構不滿。在一些中介機構看來,，“全民經紀人”不僅搶了其代理生意,，還破壞了行業(yè)“生態(tài)環(huán)境”，帶來管理問題,。

　　中原地產代理（深圳）有限公司董事總經理鄭叔倫說：“開發(fā)商在找中介機構合作的同時,，又開展‘全民經紀人’模式，是變相誘惑中介機構員工利用公司資源接私單,?！?/p>

　　“蛋糕”之爭

　　“全民經紀人”銷售模式在房地產業(yè)不是新鮮事。此前,，綠地集團在2012年就提出這一概念,。隨后，富力,、萬科等房企也看到商機,，陸續(xù)推出類似模式,，鼓勵社會力量為開發(fā)商推薦客戶。

　　房企推出“全民經紀人”擠壓中介“蛋糕”,，不少中介機構早有微詞,。而近來，房企對“全民經紀人”模式愈加倚重,。

　　不少業(yè)內人士分析,，在疫情等因素影響下，房地產市場銷售壓力激增,；與此同時,，移動互聯(lián)網(wǎng)技術進步帶來了獲客便利。不少房企為削減成本,，自建銷售渠道,，比如線上直播賣房，用“全民經紀人”模式獲客,。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說,，從線下到線上，從傳統(tǒng)銷售渠道到全民營銷,，所謂“全民經紀人”,，其實是開發(fā)商在移動互聯(lián)網(wǎng)技術下開展的營銷創(chuàng)新與產業(yè)鏈延伸。

　　一位大型房地產公司高管對記者說,，并沒有哪條法律規(guī)定新房銷售必須由中介來代理,，我國2014年也取消了房地產經紀人員職業(yè)資格許可和認證。對企業(yè)來說,，無論選擇用自己的銷售渠道還是與中介機構合作,，都是依據(jù)成本收益、企業(yè)戰(zhàn)略判斷的市場行為,。

　　記者采訪了解到,，中介機構代理項目一般收取1%至5%的傭金。不同房企與中介機構有不同程度的銷售合作,?？偟膩碚f,，若項目好賣,，開發(fā)商和中介機構合作的意愿較低，可能會選擇自銷,；若項目難賣,，特別是在三四線城市銷售樓盤，房企則更加依賴中介機構的渠道,。

　　對房企來說,，開啟“全民經紀人”模式最重要的目的是降低獲客成本,。以深圳“會展灣·東城”項目為例，推薦一位客戶并實現(xiàn)成交,，“全民經紀人”的傭金是2萬元,；而如果與中介機構合作，即便按照1%的傭金算,，也要4萬至6萬元,。

　　爭議背后

　　一些業(yè)界人士認為，“全民經紀人”的興起,，一定程度上是房地產行業(yè)轉型和互聯(lián)網(wǎng)技術發(fā)展雙重影響疊加的結果,。

　　－－“全民經紀人”會否引發(fā)樓市銷售渠道“重構”,？

　　中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁等人認為,，房企減少對中介機構的依賴，通過直播,、“全民經紀人”追求客戶“增量”無可厚非,；樓市銷售渠道利益“再平衡”需要一段時間。

　　一位房地產業(yè)內人士表示,，目前所謂“全民經紀人”模式,，并不應該是職業(yè)行為。出現(xiàn)中介人員接私單問題,，說明“全民經紀人”獲得的傭金比其從機構分到的傭金更有吸引力,；是否需要自律規(guī)范、引導調整,，業(yè)界還要推進形成共識,。

　　－－“全民經紀人”是否存在一定法律風險,？

　　“如果稱之為‘全民賣房員’‘全民營銷員’,，可能更為合適?！庇兄薪闄C構工作人員表示,，“經紀人”概念包含了獲客、居間,、代理等全過程,，遠超“全民經紀人”的能力范圍。

　　一家大型房企高管對記者表示,，“全民經紀人”推薦客戶后,，房企自銷團隊會跟進后續(xù)流程，最后還是購房者與房企雙方簽訂合同，理論上看,，“全民經紀人”并不在購房合同中擔任某種角色,。

　　－－移動互聯(lián)網(wǎng)促房企“去通道化”,，房地產經紀行業(yè)未來向何處去,？

　　不少業(yè)界人士認為，盡管房企有減少對中介機構依賴的動力,，但中介機構也有其專業(yè)優(yōu)勢,，不過仍需在提升服務質量等方面多下功夫。

　　李宇嘉說,，中介機構在二手房交易領域有不可替代的作用,；在新房市場，尤其是一些三四線城市,，從房地產項目建設開始,，可能也需要具備專業(yè)知識的中介機構在項目規(guī)劃、戶型設計,、材料選擇,、物業(yè)管理、片區(qū)協(xié)調等方面提供服務,。同時,，對于消費者來說，中介機構在防止房企“一房二賣”等問題上也能夠提供一定背書作用,。

　　“一些中介機構微信,、小程序使用率很高，可以實現(xiàn)一定的流量轉化,?！崩钣罴握J為，中介機構要加強專業(yè)能力建設,，在與房企的博弈中體現(xiàn)不可替代的價值,，促進行業(yè)高質量發(fā)展。

【糾錯】

責任編輯： 王佳寧