“當(dāng)年如果有物業(yè)管理委員會制度,，我們就直接找街道辦事處組建物業(yè)管理委員會，也不用費(fèi)工夫成立業(yè)委會了,。”7月12日,，陳寒松拿著剛打印出來的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》,，邊勾畫邊說。

　　陳寒松是北京市朝陽區(qū)利澤西園一區(qū)業(yè)委會副主任,。在她看來，5月1日開始實(shí)施的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》創(chuàng)設(shè)的新制度解決了居民小區(qū)物業(yè)管理諸多難題,。

　　今年以來,，修訂實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l例的地方不僅是北京。3月1日,，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂后實(shí)施；5月1日,，《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂后實(shí)施。更值得注意的是,，還有陜西,、廣西、海南等地開始對各自的物業(yè)管理?xiàng)l例進(jìn)行修訂,。

　　接受《法制日報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為，各地密集修訂物業(yè)管理?xiàng)l例的現(xiàn)實(shí)背景之一是,，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)進(jìn)入下半場,，城鎮(zhèn)中的居民小區(qū)轉(zhuǎn)向以維護(hù)保養(yǎng)為主，物業(yè)管理好壞,，直接關(guān)系到社會是否穩(wěn)定,。因此，物業(yè)管理立法需要及時(shí)跟上,，以規(guī)范物業(yè)管理活動,，妥善解決小區(qū)中的問題。

　　立法創(chuàng)設(shè)新型制度破解物業(yè)管理難題

　　利澤西園一區(qū)建成于上世紀(jì)90年代末,，屬于老舊小區(qū)。

　　據(jù)陳寒松介紹,，2013年開始,，負(fù)責(zé)管理利澤西園一區(qū)的物業(yè)公司內(nèi)部出現(xiàn)問題,，導(dǎo)致小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)“越來越糟糕”。

　　利澤西園一區(qū)一位業(yè)主回憶說,，那時(shí)候,，小區(qū)四個(gè)大門全部敞開，沒有保安值班,，衛(wèi)生環(huán)境臟亂差，居民樓內(nèi)無人打掃,，11棟的塔樓每個(gè)樓只開一部電梯,，每天早晚高峰排隊(duì)擠電梯是常有的事，而且這一部電梯還經(jīng)常出故障,。

　　有居民向北京市市民服務(wù)熱線12345投訴，但問題并沒有得到解決,。

　　陳寒松向北京市相關(guān)主管部門打電話投訴,，得到的回復(fù)是,，要想改變小區(qū)的現(xiàn)狀，唯一的途徑就是召開業(yè)主大會和成立業(yè)委會,，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,，否則無解。

　　在所轄街道辦事處的協(xié)助下,，陳寒松等人開始籌備召開業(yè)主大會和成立業(yè)委會的流程。提請召開業(yè)主大會并不難，難就難在成立業(yè)委會的流程,。

　　“首先,，當(dāng)選業(yè)委會成員有一個(gè)硬性要求，必須繳納物業(yè)費(fèi),，但是很多業(yè)主因?yàn)椴粷M物業(yè)公司的服務(wù)而拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。為了成立業(yè)委會改善小區(qū)現(xiàn)狀,，我們?nèi)ノ飿I(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi),，但物業(yè)公司為了阻止業(yè)委會成立,，不收取我們的物業(yè)費(fèi)?！标惡苫貞?，后來經(jīng)過街道辦事處協(xié)調(diào)，物業(yè)公司才最終收取了物業(yè)費(fèi),。最后，他們聘請了專業(yè)的物業(yè)管理咨詢?nèi)耸拷獯鸱梢苫蟆?/p>

　　不過,，他們當(dāng)時(shí)遇到的最大困難是：小區(qū)近一半業(yè)主將房屋出租,，沒有這些業(yè)主的聯(lián)系方式，無法通知業(yè)主回小區(qū)參加業(yè)主大會的投票工作,。

　　在街道辦事處、社區(qū)等各方支持下,，他們最終通過各種渠道聯(lián)絡(luò)上眾多業(yè)主,，逐一動員業(yè)主們回社區(qū)參加業(yè)主大會投票工作。

　　經(jīng)過一年多時(shí)間的籌備和努力,，2016年8月28日，經(jīng)業(yè)主投票表決雙過半選票同意,，利澤西園一區(qū)業(yè)委會正式成立,。

　　隨后,，業(yè)委會和原物業(yè)公司協(xié)商通過什么方式改變小區(qū)現(xiàn)狀,，原物業(yè)公司拒絕業(yè)委會的監(jiān)督和管理,，多次協(xié)商無解的狀態(tài)下,，業(yè)委會在街道的監(jiān)督和協(xié)助下再次召開招聘新物業(yè)公司的業(yè)主大會,，新物業(yè)公司于2017年7月入駐。之后物業(yè)開始封閉小區(qū)大門,，清理小區(qū)內(nèi)亂停亂放的共享單車,、清運(yùn)垃圾、改善綠化環(huán)境,，維護(hù)公共設(shè)備設(shè)施,。

　　在陳寒松看來,，當(dāng)年如果有物業(yè)管理委員會制度，他們就不需要?dú)v經(jīng)千辛萬苦成立業(yè)委會,，可以直接由街道辦事處牽頭成立物業(yè)管理委員會,，解決小區(qū)物業(yè)管理的大部分難題。

　　物業(yè)管理委員會正是《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》中新增的臨時(shí)性機(jī)構(gòu),。

　　北京市物權(quán)法學(xué)研究會副會長畢文強(qiáng)告訴《法制日報(bào)》記者,，我國城鎮(zhèn)化速度非?？欤鐓^(qū)成為城市的重要載體,，社區(qū)中的物業(yè)管理問題也越來越重要,。成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,，代表全體業(yè)主管理小區(qū)共同事務(wù),，既是物權(quán)法、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利,，也成為許多小區(qū)業(yè)主努力的方向。但在推動業(yè)主組織的過程中,，由于各種原因,，業(yè)主委員會的成立及運(yùn)營在現(xiàn)實(shí)中并不理想。

　　畢文強(qiáng)認(rèn)為,，在此背景下，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)計(jì)了物業(yè)管理委員會,，在小區(qū)無法召開業(yè)主大會或者無法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會時(shí),，由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道推動成立物業(yè)管理委員會，作為業(yè)主組織的臨時(shí)性組織。

　　“現(xiàn)階段,，物業(yè)管理委員會在對接社區(qū)治理層面有優(yōu)勢。小區(qū)的物業(yè)管理活動發(fā)展到今天,，其實(shí)包含物業(yè)服務(wù),、業(yè)主自治、社區(qū)治理三個(gè)范疇,，物業(yè)管理委員會的成立，有利于綜合統(tǒng)籌各方,，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的良性治理,。”畢文強(qiáng)說,，需要強(qiáng)調(diào)的是，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》提出的構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理構(gòu)架下的物業(yè)管理體系,，是一個(gè)非常重要的提法,。“這是立法中的最大亮點(diǎn),。”

　　地方密集進(jìn)行立法及時(shí)跟上社會發(fā)展

　　在《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施的同一天,，《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》也開始實(shí)施,。

　　《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》的亮點(diǎn)包括：強(qiáng)化物業(yè)管理與社區(qū)治理融合發(fā)展，規(guī)范物業(yè)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié),，強(qiáng)化對業(yè)主自治的支持和監(jiān)督，完善物業(yè)管理信息公開制度,，同時(shí)建立物業(yè)第三方評估制度,。

　　在此之前，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》于今年3月1日開始實(shí)施,。

　　值得注意的是，今年以來,，還有陜西,、廣西、海南等地對各自此前出臺的物業(yè)管理?xiàng)l例進(jìn)行修訂,。

　　今年1月17日,，陜西省十三屆人大三次會議舉行,，提出今年的工作任務(wù)之一就是修訂《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》,。

　　今年3月，《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》進(jìn)入二審階段,。5月,，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)關(guān)于《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》（征求意見稿），向社會各界公開征求意見……

　　對物業(yè)管理領(lǐng)域這么密集的地方立法,，畢文強(qiáng)認(rèn)為,，隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，我國首次出現(xiàn)城市人口超過農(nóng)業(yè)人口,，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入后半場，城市建設(shè)由增量變?yōu)榇媪?，大?guī)模城市建設(shè)趨勢不再,，城建建設(shè)由新建為主轉(zhuǎn)向改造舊城為主。

　　畢文強(qiáng)認(rèn)為,，不管是什么類型的小區(qū),，都進(jìn)入了以維護(hù)保養(yǎng)為主的階段。這個(gè)過程中,，物業(yè)管理的好與壞,，直接關(guān)系到整個(gè)社會是否和諧穩(wěn)定,。因此，物業(yè)管理立法需要及時(shí)跟上,，以規(guī)范物業(yè)管理活動,，妥善解決小區(qū)存在的各種問題?！斑@是各地密集修法的現(xiàn)實(shí)背景之一,?！?/p>

　　在畢文強(qiáng)看來，另一方面是國家立法背景,，隨著民法典即將實(shí)施,，民事法律方面的規(guī)范也越來越重要，涉及國家治理體系的整體完善,，而社區(qū)治理作為國家治理的重要基礎(chǔ),，也必須在立法層面予以完備。

　　首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院教授翟業(yè)虎在接受《法制日報(bào)》記者時(shí)說,，關(guān)于這一波地方物業(yè)管理立法潮的出現(xiàn)背景,，一方面原因在于民眾的需求，另一方面原因則與物業(yè)管理法律的滯后性有關(guān),。

　　“正因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)當(dāng)中出現(xiàn)了太多需要修改法律的地方，各地就想在一個(gè)窗口期,，尤其是民法典實(shí)施之前,，看看能不能形成地方規(guī)則和辦法，以解決現(xiàn)實(shí)問題,?！钡詷I(yè)虎解釋道,。

　　明確規(guī)定具體制度準(zhǔn)確適用實(shí)際治理

　　2007年8月，國務(wù)院發(fā)布《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，以規(guī)范物業(yè)管理活動,，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》自2007年10月1日起施行,。

　　2016年1月，國務(wù)院常務(wù)會議通過《國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》,，其中包括修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書”等兩條規(guī)定被刪除,。

　　2018年3月，《國務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》得以通過,，又對《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行修訂,，修改內(nèi)容主要是取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的相關(guān)規(guī)定，增加了建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制的有關(guān)內(nèi)容,。

　　在畢文強(qiáng)看來,，國務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和各地的物業(yè)管理立法,，就是要對物業(yè)管理體系中的具體制度作出明確的規(guī)定,，以便于在實(shí)際的治理中能夠準(zhǔn)確適用。

　　“符合規(guī)律的制度創(chuàng)新就會有生命力,，符合普遍規(guī)律的制度創(chuàng)新就會有普遍推廣的可能,。從全國范圍來看，社區(qū)進(jìn)入增量盤活為主的階段,，這個(gè)階段需要業(yè)主自治能力得到大幅提升,，物業(yè)服務(wù)與管理水平得到提升,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道等屬地行政部門的公共治理能力得到提升,。與之相適應(yīng)的是各自的制度安排要合理準(zhǔn)確、切中時(shí)弊,?！碑呂膹?qiáng)說。

　　畢文強(qiáng)認(rèn)為,，各地通過物業(yè)管理地方立法,，進(jìn)一步將物業(yè)管理體系中的制度予以豐富、具體,，是一件好事，也是必須要做的事情,。因?yàn)榉杀旧砭褪菫閷?shí)踐而制定的,。“這對國務(wù)院將來適時(shí)修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》也有較強(qiáng)的借鑒意義,?！保?磊 劉紫薇）