一些地區(qū)價(jià)格上漲20%，租客直呼市場(chǎng)沒有洼地,；房產(chǎn)中介高價(jià)搶收房源,，資本助力讓其底氣更足

　　誰在操縱京城房租上漲？

　　業(yè)內(nèi)人士表示,，很多品牌方不計(jì)成本搶房源,，最后毫無疑問會(huì)轉(zhuǎn)嫁到租客身上

　　“體驗(yàn)了一把待價(jià)而沽的感覺?！?月,，隨著大量高校畢業(yè)生離校，租房?jī)r(jià)格也一再攀升,。家住北京天通苑西二區(qū)的吳敏說自己一套100平方米的三居室在經(jīng)過中介兩輪談價(jià)之后,，租金直線上升?！皬奈翌A(yù)期的每月7800元,，直接漲到每月1萬元，租期11個(gè)月,?！?/p>

　　計(jì)劃在近期租房的于麗華有著更加真切的感受：“今年北京的租房?jī)r(jià)格更貴,，房子更難租,。就連五環(huán)到六環(huán)之間,，房租價(jià)格也比之前漲了20%?！?/p>

　　北京房租價(jià)格急劇上漲,，誰在操縱房租上漲？《工人日?qǐng)?bào)》記者對(duì)此展開了調(diào)查,。

　　“價(jià)格環(huán)比要增加10%”

　　“幸虧我們下手早,，不然現(xiàn)在租房太難了。往往都是上午看到價(jià)格合適的房子,，下午就被租出去了,。”剛剛簽約北京市一家事業(yè)單位的陳媛告訴記者,，5月份,，她和同學(xué)開始著手租房子，目前兩人在東城區(qū)租下了一套37.8平方米的小房子,，租價(jià)5400元,。“房子很舊,，上世紀(jì)90年代的老房子,，沒有電梯，但是仍然很搶手,?！?/p>

　　“本來以為市區(qū)房租貴，就住稍微遠(yuǎn)一點(diǎn),，哪想到這么遠(yuǎn)房?jī)r(jià)也挺貴,。”在通州區(qū)楊莊小區(qū)租住一套兩居室的陸鳴告訴記者,，“預(yù)算兩三千元基本沒有房子可租,，現(xiàn)在北京租房市場(chǎng)沒有洼地?！?/p>

　　記者在朝陽(yáng)區(qū)和通州區(qū)幾家房屋中介走訪發(fā)現(xiàn),，目前除了合租價(jià)格能控制在每月2500～2900元之間，整租兩居室價(jià)格每月都在4800～5700元之間,。

　　“這段時(shí)間是租房市場(chǎng)的高峰期,，價(jià)格高很正常?！蓖ㄖ輩^(qū)萬達(dá)廣場(chǎng)附近的一家中介公司負(fù)責(zé)人告訴記者,，從今年5月開始,，北京房屋租賃成交量就在不斷攀升?！皟r(jià)格環(huán)比要增加10%,，留給租客決策的時(shí)間也低于往年。畢竟群租房市場(chǎng)減少了,，供給減少,，需求量還在增加，租價(jià)不漲不可能,?！?/p>

　　他給記者算了一筆賬，北京市規(guī)定出租房屋人均居住面積不得低于5平方米,，每個(gè)房間居住人數(shù)不超過2人,。“如果按照100平方米來算,，原來能住20人,，現(xiàn)在最多住6人。相當(dāng)于清理一套群租房,，就減少兩套房源,。”

　　鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示,，從2017年8月～2018年2月,，鏈家平臺(tái)新增租賃房源連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下降，目前租賃新增供給僅為2017年的一半,。

　　“搶到房源就是搶到財(cái)源”

　　“搶房的中介變多了,，我現(xiàn)在還能收到高價(jià)收房源的宣傳單?！痹诔?yáng)區(qū)雙橋附近居住的王晨說,，他剛剛將一套面積90平方米的房子以每月9500元的價(jià)格簽約給一家中介公司?！拔疫@套房子是緊湊型三居室,，基本不需要怎么改造就能直接出租，幾家中介都看上了這套房子和我談,。”

　　王晨告訴記者,，他在談的過程中發(fā)現(xiàn),，由于中低端租賃房源的缺乏，中介公司偏愛整套的大戶型,，希望通過改造掛在平臺(tái)上供租戶選擇,?！昂芏啻髴粜蜕晕⒏脑煲幌拢涂梢宰兂陕殘?chǎng)新人的落腳之處,，房屋硬件好的可以租得更貴,。”

　　“我們一般都會(huì)比業(yè)主心理價(jià)格高三分之一報(bào)價(jià),，如果不行可以看情況再加價(jià),?！背?yáng)路上一家中介公司業(yè)務(wù)員告訴記者,，“談價(jià)格時(shí)最好拿下，不然同行競(jìng)爭(zhēng)時(shí)加價(jià)更兇猛,。少賺一點(diǎn)差價(jià)沒關(guān)系,，最重要的是房源?！庇捎谥薪槠脚_(tái)發(fā)布房屋租賃房源還需要收1個(gè)月的房租作為服務(wù)費(fèi),，所以談起房源價(jià)格還是很有底氣。

　　走訪中,，多家房屋中介公司的業(yè)務(wù)人員對(duì)于盡可能多搶到房源看法一致：“搶到房源就是搶到財(cái)源,，房屋中介公司就是靠房源吃飯?！?/p>

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析稱,，這背后一個(gè)是市場(chǎng)的原因，一個(gè)是行業(yè)的原因,。各個(gè)城市限購(gòu)較嚴(yán)重,，購(gòu)房需求沒有得到滿足，只能通過租賃方式解決居住問題,。這導(dǎo)致租賃市場(chǎng)需求量上升,，租金上漲。另外,，各個(gè)中介公司在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈,，造成了中介公司利用價(jià)格杠桿進(jìn)行房源爭(zhēng)奪。

　　中低端房源經(jīng)改造變成中高端房源

　　據(jù)統(tǒng)計(jì),，一線城市去年高校畢業(yè)生的起薪平均5000元出頭,，而吸納就業(yè)比較多的幾大職業(yè)中，快遞員平均工資在6000元左右,，司機(jī)、廚師平均工資都在5000元以下,。而北京二居室的平均房租接近5000元,，即使合租,，租房支出也占到這些群體收入的一半以上。

　　“短期來看,，房租上漲態(tài)勢(shì)很可能不會(huì)終止,。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說,，考慮到出租房源的結(jié)構(gòu)性變化,，部分地方的房租還會(huì)漲,?！昂芏嘧赓U企業(yè)特別是長(zhǎng)租公寓，把一些中低端的租賃房源收購(gòu)之后升級(jí)改造,。過去有可能是中低端房源,，現(xiàn)在變成了中高端房源,，所以租金有一個(gè)明顯的上行,。”

　　“看起來好像是房產(chǎn)中介高價(jià)搶房,，賺取中間差價(jià),，租客只能被動(dòng)接受租賃市場(chǎng)定價(jià),。但實(shí)際上,，并不是所有的租客都沒有議價(jià)能力。在目前的房屋租賃市場(chǎng)上,，中高端租賃供給是過剩的,。”北京一家高端租賃市場(chǎng)研究人員告訴記者,，隨著很多開發(fā)商長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品入市，中高端的房子其實(shí)是供過于求的,?！皠傂栊妥夥咳藢?duì)于租金價(jià)格敏感，從總體上看租房市場(chǎng)供需是平衡的,，但是結(jié)構(gòu)上看卻嚴(yán)重失衡,。”

　　記者了解到,，在租房市場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)租房品牌的方式主要有兩種,，一是類似萬科,、龍湖等品牌地產(chǎn)商,，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)租賃品牌。企業(yè)先拿出錢來購(gòu)置租賃性質(zhì)的土地,，然后在土地上蓋房子用于租賃,。而另一種就是傳統(tǒng)租房中介采用的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，通俗講就是“二房東模式”,。他們主要從各地收來房源,，然后再加工，通過裝修及提供其他服務(wù)來提高租金,。如自如公寓,、蛋殼公寓等。

　　“資本市場(chǎng)對(duì)于租賃這塊大蛋糕蠢蠢欲動(dòng),，賺轉(zhuǎn)租差價(jià),、吸榨年輕人或許只是房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的一小部分,?！?一位業(yè)內(nèi)人士說，拿北京,、上海,、深圳3個(gè)特殊城市的租賃房市場(chǎng)來說，由于人口流入大,，租賃需求高,，如果將這三個(gè)城市的租賃房源壟斷下來，房租價(jià)格就會(huì)輕而易舉地提上去,?！胺孔馍蠞q帶來利差、盈利或者是中介公司估值上升,。 ”自如2018年初進(jìn)行的A輪融資共計(jì)40億元,，該筆融資金額刷新了中國(guó)公寓行業(yè)單筆之最。蛋殼公寓完成了1億美元的B輪融資以及7000萬美元B+輪融資,，近期更是發(fā)行了規(guī)模為2.035億元的ABS產(chǎn)品進(jìn)行融資,。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，很多中介公司不計(jì)成本搶房源,，這個(gè)成本最后毫無疑問會(huì)轉(zhuǎn)嫁到租客身上,。

　　8月17日，北京住建委等多個(gè)部門集中約談自如,、相寓,、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求他們不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源,；不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源等,。

　　趙劍影

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