新華社昆明11月13日電 題：內(nèi)部認購買到“空氣房”房錢兩空　房地產(chǎn)違規(guī)預售為何管不??？

　　新華社“新華視點”記者何春好,、陳永強

　　云南昆明的高女士遇到鬧心事：她2017年在龍湖半山樓盤內(nèi)部認購了一套位于33層的房屋,，但發(fā)現(xiàn)近期封頂?shù)臉欠恐挥?1層,。她為這套不存在的“空氣房”維權(quán)至今，房款和房屋都無著落,。目前,，這個樓盤共有190余套違規(guī)預售房產(chǎn)生糾紛。

　　盡管國家三令五申禁止未取得預售許可證提前賣房,，但未批先售行為屢禁不絕,，消費者維權(quán)困難，深陷錢房兩空的境地,。

　　昆明一31層的樓賣出33層的房 開發(fā)商稱內(nèi)部團購協(xié)議無效

　　位于云南昆明經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的龍湖半山樓盤6棟高層樓房近期封頂,。據(jù)了解，這個項目今年3月才拿到預售許可證,，但早在2016年,，就以內(nèi)部團購的名義在銷售。

　　高女士告訴“新華視點”記者,，2017年1月,，在銷售人員申某的推銷下,，她簽訂了“團體認購協(xié)議”，以每平方米3200元的“內(nèi)部價”購買了3棟33層A1號住房,，房款35萬余元,，首付30%，交房時間為2018年6月30日前,。

　　早已過了交房時間,，樓房遲遲未能完工。近期高女士聽說封頂了,，趕忙來確認,。“沒想到我買的3棟總共只有31層,，根本就沒有33層,！”她氣憤地說。

　　該項目開發(fā)商——云南天駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司回應稱,，賣房給高女士的銷售公司沒有獲得授權(quán),，使用的公章是假章，購房款也沒有進入天駿公司賬戶,，“此前的認購協(xié)議無效,，與天駿公司無關，請走司法程序,?！?/p>

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，就在高女士等業(yè)主交付認購金后不久,，天駿公司資金鏈斷裂導致項目停工,。2018年，債權(quán)人重組了公司,，更換了法定代表人和管理層,，項目重新開工。在這場房企內(nèi)部債務糾紛中,，196套違規(guī)預售房變成了“空中樓閣”,，購房款也不知去向。

　　違規(guī)預售是國家多年來三令五申的治理重點,，但一些房地產(chǎn)公司通過內(nèi)部認購等說法依然我行我素,。西安的李女士2016年4月內(nèi)部認購了紫杉莊園一處房產(chǎn)，并支付了全部房款,。后來因房價大幅上漲,，開發(fā)商以程序違規(guī)為由提出認購協(xié)議無效。

　　看似合規(guī)的認購協(xié)議為何“一推就倒”,？接受了多起商品房銷售糾紛咨詢和代理的云南冰鑒律師事務所執(zhí)行主任陳澤表示,，內(nèi)部認購不受法律保護,，雖然簽訂了協(xié)議，但由于無法進行網(wǎng)簽備案,，房屋可以被再次出售,，甚至用于抵押。

　　管不住,、罰不了,？

　　早在2010年，住建部就明確規(guī)定：未取得商品房預售許可,，以內(nèi)部認購等名義向購房者收取誠意金或房款,，屬于違規(guī)銷售。

　　2018年6月,，住建部聯(lián)合六部委在全國30個城市開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動,。記者從云南省住房和城鄉(xiāng)建設廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處了解到，云南省共檢查了2166個項目,，處理637起,，違規(guī)銷售不在少數(shù)。

　　2019年6月,，云南省住建廳下發(fā)《關于持續(xù)開展房地產(chǎn)市場亂象整治工作的通知》,，查處亂象144件,，其中涉及不按期交房,、違規(guī)銷售等占67%。

　　開發(fā)商為何頂風違規(guī)預售,？多位業(yè)內(nèi)人士表示,，開發(fā)商都希望能加快資金回籠速度，多年來,，種種原因?qū)е骂A售許可規(guī)定停留在紙上,，違規(guī)預售反而成了行業(yè)“慣例”，只要不出問題,，一般也就無人過問,。

　　出售“空氣房”的龍湖半山樓盤曾在長達數(shù)月的時間里，堂而皇之地在售樓部公開未批先售為何沒人管,？

　　昆明市經(jīng)開區(qū)住建局回應稱,，經(jīng)開區(qū)商品房預售管理及許可證發(fā)放工作由昆明市住建局負責，未辦理預售許可的違法違規(guī)行為查處由昆明市城市管理綜合行政執(zhí)法局負責,，該局沒有對違法預售行為的調(diào)查處理權(quán)限,。而昆明市住建局局長陳漢表示，房屋預售按照要求確實由市局審批,，但監(jiān)管則由市區(qū)兩級住建局一起進行,。

　　“內(nèi)部認購有一定隱蔽性,，糾紛爆發(fā)又有滯后性，監(jiān)管部門難以及時獲取樓盤違規(guī)線索,?！痹颇鲜∽〗◤d房地產(chǎn)市場監(jiān)管處副處長張靈說。

　　對于違規(guī)預售如何處罰,？張靈介紹,，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，“擅自預售商品房,，沒收違法所得,，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款?！彼J為,，違法所得難以界定，沒收也難以執(zhí)行,，“購房款都是老百姓的錢”,。

　　受訪住建部門相關負責人表示，內(nèi)部認購通常發(fā)生在資金運轉(zhuǎn)困難或爛尾重組的樓盤,，在執(zhí)法中如果處罰過重,、罰款過多，容易導致企業(yè)資金鏈再次斷裂,，更加損害購房者的權(quán)益,。

　　違法成本低 監(jiān)管處罰仍需加力

　　記者近日了解到，昆明市住建局已將龍湖半山樓盤780套房源全部鎖定,，停止網(wǎng)簽備案,，并要求企業(yè)妥善處理196戶涉及的問題。該樓盤開發(fā)商承諾,，不逃避應承擔的責任,，并制定提交了對應的初步處置方案：要求退款的客戶予以退款，要房的客戶結(jié)合目前房價予以優(yōu)惠,，“空氣房”可更換同戶型房源,，不能達成一致的建議走司法程序。

　　國家明確要求,，各地要切實履行房地產(chǎn)市場監(jiān)管的主體責任,，根據(jù)本地區(qū)實際情況，制定工作方案,，細化工作任務,，全面排查、精準打擊。

　　“監(jiān)管與處罰應該監(jiān)管前置,，處罰只是一種手段而不是目的,，房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)違法行為應及早制止，這需要各級主管部門積極研究管理辦法,，創(chuàng)新管理手段,。”中國人民大學法學院教授劉俊海說,，住建部門不應“坐堂執(zhí)法”,，要走進市場，深入問題最突出,、消費者利益受侵害最嚴重的一些領域,，精準監(jiān)管和執(zhí)法。

　　云南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會監(jiān)事周大研認為,，違法成本太低,，懲罰力度不夠，難以對房企起到震懾作用,?！艾F(xiàn)行的違規(guī)懲處力度并未成為房企的‘高壓線’，如果僅靠行業(yè)自律,，企業(yè)難免會鋌而走險,。”

　　云南凌云律師事務所副主任孫文杰律師說,，如存在銷售“空氣房”,、非法占有款項等情況，涉嫌構(gòu)成偽造合同詐騙罪等,，應協(xié)同公安機關介入,，嚴厲打擊違法犯罪行為,。

　　專家提醒,，各級住建部門在門戶網(wǎng)站上公布了樓盤預售許可信息，消費者購房時,，應查看樓盤《商品房預售許可證》,，對未取得該證的項目，不要購買或支付定金,。

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責任編輯： 張樵蘇