一步一挪,，爬上十幾樓已經(jīng)滿身是汗；在四面透風,、裸露磚墻的屋子里,，用水桶打水，點燃柴火做飯,；夜幕降臨,，只能靠微弱的燭光照明……這樣的情景并非發(fā)生在窮鄉(xiāng)僻壤，此時此刻就在眾多城市被人遺忘的角落——爛尾樓里頻頻上演,。一家人花費窮其一生的積蓄,，期待實現(xiàn)一個安居的夢，但在面對爛尾樓時,，這個夢又是如此遙不可及,。
爛尾樓是一座城市的傷疤,，更是購房者心中難以撫平的痛。梳理發(fā)現(xiàn),，盡管全國究竟有多少面積的爛尾樓沒有確切統(tǒng)計,，但多數(shù)城市都或多或少地有爛尾樓存在?！叭珖鬆€尾樓”“某地面積最大爛尾樓”,，諸如此類的新聞頻頻見諸報端，往往成為網(wǎng)絡新聞的爆款,，足見社會關注度之高,。
相比于爛尾商業(yè)樓宇，爛尾商品房由于直接涉及群眾利益,，尤其受到廣泛關注,。一套動輒上百萬元的商品房一旦爛尾，對一個普通家庭來說,，無疑是不能承受之重,。除了要面對不知何時才能復建的爛尾樓，每月需要按時為其償還按揭貸款的壓力,，更是讓不少家庭雪上加霜,。搬進連遮風擋雨條件都不具備的爛尾樓里生活，實屬無奈之舉,。
爛尾樓給群眾帶來的困擾是大致相同的,，但其出現(xiàn)的原因卻各有不同。有的是因為開發(fā)商出了問題,，建設到一半的項目無法繼續(xù)推進,；有的則是因為項目資金鏈斷裂，開發(fā)商直接跑路,；還有的是故意拖慢施工進程,，與捂盤惜售類似，等到房價地價大幅上漲時再將未完成的項目整體出售牟取暴利,。
無論何種原因,，幾乎掏空家庭并背上長達幾十年債務的購房群眾，不應該成為最終的受害者,。
爛尾樓的存在,，并非只是大煞城市風景這么簡單。一些占據(jù)黃金地段的爛尾樓,，直接影響了城市的發(fā)展進程,。爛尾樓背后是無數(shù)個負債前行的家庭，持續(xù)的毫無希望會釀成社會不穩(wěn)定因素,。有的爛尾樓存在已達10余年之久,，無人接盤,、無人維護，甚至有成為危樓,、隨時倒塌的風險,。
雖說“亡羊補牢，猶未遲也”,，但對于化解爛尾樓風險而言,，找到接盤者的難度并不小。相當數(shù)量的爛尾樓或位于城市中心位置,，或體量巨大,，被資金鏈拖累，需要接盤者財力巨大,。有的爛尾樓權屬復雜,，且多爭議，還有的延期后續(xù)補償事宜復雜……這些都令接盤者望而卻步,。
群眾的訴求就是工作的追求。面對購房群眾的無助與期待,，解決爛尾樓問題沒有退路,，只有前行。在一房一策千方百計解決現(xiàn)有爛尾樓的同時,，想方設法從源頭探討化解爛尾樓風險也應盡快提上日程,。其中的核心就是商品房預售制度。
在改革開放初期,，國內住宅面臨嚴重短缺,，商品房市場不成熟。在彼時的環(huán)境下,，引入商品房預售制度,，對滿足我國房地產行業(yè)快速發(fā)展的資金需求、增加市場供給,，盡可能滿足群眾對提高住房品質的要求,，乃至推動城市化進程，都起到了積極作用,。
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,，2019年，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金178609億元,。其中,，國內貸款25229億元，自籌資金58158億元,，定金及預收款61359億元,。定金及預收款占全部到位資金的34.35%以上,，且比自籌資金還要多。預收收入對于房地產開發(fā)企業(yè)的重要程度可見一斑,。
不過,，隨著一些城市的房地產開始出現(xiàn)供大于求的局面，房地產預售制度的弊端也逐漸顯現(xiàn),。
對于購房群眾而言,，面對一個尚在施工中，甚至只有圖紙,、沙盤的項目,，自身需要承擔為期至少一兩年的不確定性風險。即便能順利完工交付,，容積率,、公攤面積、施工質量,、物業(yè)服務,、周邊配套等方面的風險，也是預售房后期維權的“重災區(qū)”,。預售商品房買賣雙方的信息并不對等,，權利義務也不對稱。
商品房預售制度減輕了開發(fā)商的資金壓力,，更多的資金得以進入房地產市場,，對開發(fā)商起到了變相加杠桿的作用。但用較少的自有資金撬動項目開發(fā)建設,，容易催生房地產市場泡沫,，帶來房價的異常波動。
要從源頭杜絕爛尾樓的產生,，改革商品房預售制度勢在必行,。值得注意的是，今年3月,，海南出臺樓市新政《關于建立房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》,，其中明確提出新出讓土地建設的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度。海南在取消商品房預售制度上先行一步,。
用更大比例的自有資金開發(fā),，有助于倒逼開發(fā)商在打造更優(yōu)質商品房上下功夫。為了快速回籠資金,，開發(fā)商不但會加快銷售進程,，而且很可能加大優(yōu)惠力度，讓群眾得實惠,。實實在在的商品房擺在眼前,，買賣雙方的矛盾和爭議也會更少,。
當然，改革不宜“一刀切”,，步子不宜邁得過大,。減少爛尾樓風險的當務之急，可先從加強商品房預售資金的監(jiān)管入手,，確保只用于本項目建設,，不能隨意支取。
長遠看,，規(guī)范行業(yè)秩序還要在提高準入門檻與市場集中度上下功夫,，將只為了掙快錢、不具備實力的“沖動型”開發(fā)商屏蔽在行業(yè)之外,，形成行業(yè)競爭力,，提高行業(yè)美譽度。
取消商品房預售制度,，短期內可能導致中小房企難以維系,，或者開發(fā)商將資金壓力轉嫁給建筑施工方，甚至拖欠工程款,。對于這些可能出現(xiàn)的新風險,，要有充分的預判，防止衍生風險誘發(fā)新問題,。（半月談評論員 毛振華）
